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⑵ 隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預(yù)

期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。這類資

本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。

⑶ 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置

率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā)，所以此時房地產(chǎn)市

場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉(zhuǎn)向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預(yù)期，同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。

而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

㈦ 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，

在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于

一般水平的投資回報，使資本流向房地產(chǎn)市場的時機滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也形開始下降。

如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在股票和債務(wù)市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會

在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金(權(quán)益資本和借貸資本)投入房地產(chǎn)市場中的存量房地產(chǎn)和新開發(fā)建設(shè)項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場價格上升，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始上升。

三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

㈠ 房地產(chǎn)泡沫及成因

⑴ 房地產(chǎn)泡沫的定義

查爾斯·P·金德爾伯格(Charles P Kindle Berger)在為《新

帕爾格雷夫經(jīng)濟學辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道："泡沫可以太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中

的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其

實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常

是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。"房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用

價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。

⑵ 房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣

是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個社

會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切

相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀預(yù)期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集

中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期

獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。

其次，投機需求的膨脹是誘因。對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

再有，金融機構(gòu)的放貸是與房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，

肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，

資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、

保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，

銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張。

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（責任編輯：中大編輯）

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