直接資本化法

一、直接資本化法概述

㈠直接資本化法的含義和基本公式

□含義：是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的預(yù)期收益，其種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

□資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即： 資本化率=年收益/價(jià)格

□利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化常用的是下列公式： V=NOI/ Y

式中 V——房地產(chǎn)價(jià)值;NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R——資本化率

□利用市場提取法求取資本化率的具體計(jì)算公式為： R=NOI/V

□收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

□利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

㈡幾種收益乘數(shù)法

對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier，GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.毛租金乘數(shù)法

是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：

房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)

毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金

毛租金乘數(shù)是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。采用月租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)，采用通過月租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)，要采用通過價(jià)格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。

優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場力量影響，毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。缺點(diǎn)：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。

2.潛在毛收入乘數(shù)法

是將估價(jià)對(duì)象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即： V=PGI×PGIM

潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即： PGIM=V/PGI

與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金外的收入，未考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

如估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時(shí)的，且運(yùn)營費(fèi)用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。該方法適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。

3.有效毛收入乘數(shù)法

是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即： V=EGI×EGIM

有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIM=V/EGI

優(yōu)點(diǎn)：不僅考慮了房地產(chǎn)租金外的收入，還考慮了空置率。缺點(diǎn)：沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異，只用于做粗略的估價(jià)。

4.凈收益乘數(shù)法

含義：是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：

V=NOI×NIM

凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即： V=N0I/R

二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

資本化率和收益乘數(shù)都可采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系及投資組合技術(shù)求取。

通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM

上述公式的來源是：因?yàn)?Ro=NOI/V

所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得：Ro=NIR/EGIM

如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收人乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。

三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。A.資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。B.資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： V=A/Y R=Y

在凈收益每年不變但收益期限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

V=A/(Y-g) R=Y-g

在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的。報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系;而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。判斷

四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

㈠直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：①不需要預(yù)測(cè)未來許多年凈收益，通常只需要測(cè)算來來第一年收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡單。

直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。

㈡報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：①指明了房地產(chǎn)價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。

報(bào)酬資本化法需預(yù)測(cè)未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人員的主觀判斷，且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。

當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

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（責(zé)任編輯：gx）

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