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2010 年 房地產(chǎn)估價師考試 理論與方法考試真題
11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意,將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租,某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的( )。
A.技術(shù)上的可能
B.經(jīng)濟上的可行
C.價值最大化
D.法律上許可
12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地,甲土地為空地,乙土地上有建筑物,但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示,乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值,這是由于( )。
A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用
B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C.甲土地的價值高于乙土地的價值
D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
13.某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2,經(jīng)調(diào)查,其成交價格為150萬元,另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0:8,則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是( )元/m2。
A.8571
B.10000
C.13393
D.15625
14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定,買方付給賣方2659元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān),并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為( )元/m2。
A.2585
B.2393
C.2955
D.2964
15.評估甲別墅的市場價值,選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2),因乙別墅位置比甲別墅好,在同等條件下,單價比甲別墅高10%,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為( )元/m2。
A.7020
B.7091
C.7380
D.8580
16.評估某底層商鋪的價格時,估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪,丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格),在求取最終價格時,對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重,最合適的是( )
A.0.4、0.4、0.2
B.0.3、0.4、0.3
C.0.4、0.2、0.4
D.0.4、0.3、0.3
17.某寫字樓的剩余收益年限為38年,預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%,已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元,運營費用率為30%,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%,風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為( )萬元。
A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90
18.某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公,約定租賃期限為20年,凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于5年前建成,土地剩余使用年限為30年,目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2,報酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為( )萬元。
A.96.80
B.592.81
C.691.61
D.667.22
19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法,錯誤的是( )
A.凈收益包括有形收益和無形收益
B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費
C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)
D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值
20.下列收益乘數(shù)法中,考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率,但未考慮運營費用差異的是( )。
A.毛租金乘數(shù)法
B.潛在毛收入乘數(shù)法
C.有效毛收入乘數(shù)法
D.凈收益乘數(shù)法
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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