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一、問答題(共3題,每題10分)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價,酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。
請問:
1.估價機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定?
3.乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問:
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?
(責(zé)任編輯:fky)
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