估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價(jià)方法選用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)假設(shè)開(kāi)發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

1.采用的公式：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)

2.估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

(1)采用的公式：

(2)所選可比實(shí)例(表1)。

表1　　可比實(shí)例情況表

(3)交易情況修正?？杀葘?shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

(4)交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

(5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

1)區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103(具體比較情況見(jiàn)表2)。

2)個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略?xún)?yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見(jiàn)表2)。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

(6)比較修正計(jì)算

表3　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表

從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

(3009+2980+2963)/3=2984元/m2

(7)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷(xiāo)售，可銷(xiāo)售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：2984×39820.80=11882.53元

3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2)，第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

(1)續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》(××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95萬(wàn)元

(2)室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬(wàn)元

(3)估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。

4988.95×3%=149.67萬(wàn)元

5.銷(xiāo)售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。

11882.-53×8%=950.60萬(wàn)元

6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%，續(xù)建成本為4988，95萬(wàn)元，

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：4988.95×15%=748.34萬(wàn)元

7.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

建工程價(jià)值×4.1%。

8.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)(1+41%)=4846.27萬(wàn)元

(二)成本法分析測(cè)算過(guò)程

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。

采用的公式：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

1.土地取得成本

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2(計(jì)算過(guò)程略)

估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

1717.18×23667.00=4064.05萬(wàn)元

2.開(kāi)發(fā)成本

(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元(計(jì)算過(guò)程略)

(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的2%～4%，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)?。?55.01×3%=16.65萬(wàn)元

4.投資利息

按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元

5.銷(xiāo)售稅費(fèi)

估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)。

6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

經(jīng)調(diào)查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%。

555.01×15%=83.25萬(wàn)元

7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元

六、估價(jià)結(jié)果確定

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬(wàn)元

則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整

附件(略)

（責(zé)任編輯：fky）

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