第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

1.可行性研究的含義和目的：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目)投資決策前，分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。具體的講，就是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究;對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證;對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為投資者最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。

可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。

2.可行性研究的作用：

(一)申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動(dòng)中的主體地位，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，營造有利于各類投資主體公平、有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，政府對(duì)企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。

(二)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，需要投入大量的人力、財(cái)力和物力，很難憑經(jīng)驗(yàn)或感覺進(jìn)行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項(xiàng)目竣工后能否找到適當(dāng)?shù)馁徺I者、承租人或使用者，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，計(jì)算項(xiàng)目投資的績(jī)效或經(jīng)濟(jì)效果等。通過這些分析研究工作，得出項(xiàng)目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。

(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益和/或債務(wù)融資。開發(fā)商要想吸引機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者參與其擬開發(fā)項(xiàng)目投資，作為項(xiàng)目發(fā)起人和一般責(zé)任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責(zé)任合伙人提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，以幫助它們了解擬開發(fā)項(xiàng)目的投資收益水平和所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貸款的先決條件，需要對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告，之后才能確定是否給予貸款。

(四)開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在項(xiàng)目核準(zhǔn)工作完成后，才能據(jù)核準(zhǔn)文件同國外廠商正式簽約。

(五)下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告完成后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。

3.可行性研究的依據(jù)：

可行性研究的依據(jù)主要有下列方面：

(1)國家相關(guān)法律法規(guī)。

(2)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

(3)國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)人標(biāo)準(zhǔn)。

(4)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見。

(5)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見或國有土地使用權(quán)出讓文件。

(6)環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見。

(7)交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見。

(8)自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。

(9)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料。

(10)國家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。

(11)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

4.可行性研究的工作階段：

可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個(gè)工作階段，每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。

(一)投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場(chǎng)范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場(chǎng)需求的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

(二)初步可行性研究

初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：

(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;

(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;

(3)有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。

(三)詳細(xì)可行性研究

即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。

(四)項(xiàng)目評(píng)估與決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，政府對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度，對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行備案制度。國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)或備案時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》。未取得政府核準(zhǔn)文件的項(xiàng)目，均不得開工建設(shè)。

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