估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場(chǎng)背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價(jià)方法選用(略)

六、估價(jià)測(cè)算過程

(一)收益法估價(jià)測(cè)算過程

1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。

根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：

(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12萬元

(3)3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43萬元

2.估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)接年租金的5%計(jì)支管理費(fèi)。則：

年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元

(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)支維修費(fèi)。則：

年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元

(4)年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：

年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

(5)年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物些要繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=18044萬元

3.估算年凈收入：

年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

=343.43-180.44

=162.99元

4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：

P= a[(1+r)n-1]/r(1+r)n

將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

P= 162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元

(二)成本法估價(jià)測(cè)算過程

1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5%，則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：

土地價(jià)格=2860×(1-12.5%)×2560

=640.64萬元

2.估算建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

(1)建筑物重置價(jià)格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn))為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：

建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬元。

(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

=852.82×(1-0.5)×2/60

=28.43萬元

(3)建筑物現(xiàn)值：

建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43

=824.39萬元

3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值

=640.64+824.39

=1465.03萬元

(三)估價(jià)結(jié)果的確定

以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)結(jié)果。即：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=(1899.58+1465.03)/2

=1682萬元(取整數(shù))

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611

=2544元/m2(取整數(shù))

七、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過評(píng)估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

附件(略)

（責(zé)任編輯：fky）

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