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2012年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講22

發(fā)表時間:2011/11/4 11:15:41 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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圖1-3代表一個投資組合設(shè)計過程和開發(fā)商運用開發(fā)資金的

不同分配方法。設(shè)想他面對兩種主要的投資項目類型X和Y,他可

以把總開發(fā)資本按他個人的喜好和對風(fēng)險的態(tài)度分配在曲線

XPRQY的任何一個組合點上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協(xié)

方差關(guān)系,假如是絕對的正協(xié)方差,曲線變成直線XY代表兩者有

同一方向和幅度的反應(yīng)。相反,假若兩者是絕對的負協(xié)方差,即在

面對相同的市場環(huán)境條件時,一方的收益上升而另一方的收益則下

跌。此時曲線變?yōu)閄OY,其中O點是毫無風(fēng)險的一個投資組合。

當(dāng)然,這是一個比較難出現(xiàn)的機會,比較多的是類似XPRQY這種

曲線,且在該曲線上RY部分較XR部分理想,原因是在同一風(fēng)險

程度甲上,RY部分的每一個組合點都有一個較大的預(yù)期收益率。

以此類推,假如把更多的不同投資項目加入這個組合,組合曲線便

會變成組合團,如圖1-4所示。在這種情況下,不同的投資組合都

會被集中到ABCDE這個組合團里。雖然在組合團內(nèi)的每一個組合

點都會在不同程度上減小風(fēng)險,但最理想的組合仍然是RY部分的

各點,因為它們都可以在某一特定風(fēng)險率下達到最大的預(yù)期收益或

在某一預(yù)期收益率下所對應(yīng)的風(fēng)險最小。

圖1-4 理想組合帶

經(jīng)過以上分析,投資者便可進一步地按其對承擔(dān)風(fēng)險的態(tài)度去

設(shè)計出一個最能擴大其收益的投資組合?;旧蠄D1-3所示的RY

理想組合帶是代表了不同的投資收益與風(fēng)險程度的組合。投資者可

按其對風(fēng)險的態(tài)度來選擇。舉例來說,如果投資者愿意承擔(dān)較大的

YY

風(fēng)險去換取高收益的話,便會選靠近Y的一些組合,Y本身是所有

投資組合中風(fēng)險和收益都是最高的一種組合。相反地,如果投資者

不愿去冒險的話,便會選靠近R的組合,而R本身是風(fēng)險最低同時

也是收益最低的一種組合。

一個比較客觀的選擇方法是借用低微風(fēng)險甚至毫無風(fēng)險的投資

項目,這通常指銀行存款或國家債券。在圖1-5中的Rf

便是投資國

家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的,風(fēng)險也就差不多等于

零。我們把Rf

點引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上,便形成

了所謂的資本市場線(Capital Market Line)。原則上,M點成為一

個可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風(fēng)險,他便可以選擇

RY至M點間的不同組合。假如市場真的存在這樣一個無風(fēng)險的投資

項目,他便可以通過圖1-4的分析來減少風(fēng)險,在圖1-5中可以

看到Q點和P點雖有同一個收益率,但Q點的風(fēng)險比P點低。

圖1-5 投資選擇

需要指出的是,這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險方法并不

可以使投資組合變成毫無風(fēng)險,從理論上說,風(fēng)險是由系統(tǒng)性市場

風(fēng)險(例如宏觀經(jīng)濟因素,國家金融狀況等)和個別性非市場風(fēng)險(個

別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等)所組成。通過投資組合理論

的原則,雖然可以將個別風(fēng)險因素減少,但系統(tǒng)性市場因素仍然存

在(見圖l-6所示)。

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