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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo):課堂筆記一(18)
土地契約規(guī)定的地租,相對(duì)于該幅土地的價(jià)格而言,只是一個(gè)很少的數(shù)目,而且是一個(gè)固定額,不隨著土地本身價(jià)格的上漲而上升。這樣的租金,只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內(nèi),租戶(hù)可以根據(jù)租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物,并連同土地契約在市場(chǎng)上出售,承讓人享有土地契約所載的權(quán)益。土地契約期滿(mǎn),土地連同土地上的建筑物一并由政府無(wú)償收回。在香港,所謂土地市場(chǎng),只是土地契約的交易市場(chǎng)。土地契約的價(jià)格取決于土地的區(qū)位、土地契約所規(guī)定的工地用途、租用年限和土地面積的大小等因素。如果租約有效期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久,則租約的交易價(jià)格大致等于地段本身的價(jià)格。但如果土地契約有效期只剩下十?dāng)?shù)年或更短的時(shí)間,則土地契約的交易價(jià)格將會(huì)隨著有效期的縮減而顯著下降。
(3)土地管理制度
香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是科、署、處。地政工務(wù)科是香港土地政策的研究和決策機(jī)構(gòu),沒(méi)有土地政策小組、發(fā)展策略組。土地政策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是地政工務(wù)科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政,同時(shí)負(fù)責(zé)一切與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)的事務(wù)。屋宇地政署下設(shè)五個(gè)處即地政處、建筑物條例執(zhí)行處、城市規(guī)劃處、測(cè)繪處和行政處。
香港地區(qū)的土地出讓方式主要有拍賣(mài)、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租四種。對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)和企業(yè),可以申請(qǐng)免交地價(jià)或以低于市場(chǎng)價(jià)格的官方優(yōu)惠價(jià)供地。
6、中國(guó)臺(tái)灣
(1)土地所有權(quán)制度
臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度,據(jù)臺(tái)灣當(dāng)局的說(shuō)法,是“平均地權(quán)”的土地制度,這種土地制度“既非單一的土地公有制,亦非純粹的土地私有制,而是二者之綜合發(fā)展。蓋民生主義土地政策之理想,在于地盡其利,民廣其生,故何種土地之應(yīng)為公有或私有,全視其如何方可達(dá)成此理想以為斷,是即以公有為宜則公有之,以私有為宜則私有之也。因此,為建立平均地權(quán)的土地制度,農(nóng)地是宜于農(nóng)有(農(nóng)民私有)的,市地是宜于市有(市民公有)的,富源地是宜于國(guó)有(全體國(guó)民公有)的。換言之,農(nóng)地農(nóng)有、市地市有、富源地國(guó)有,系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。
所謂農(nóng)地農(nóng)有,是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕,耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享,”;是即“耕者有其田,不耕者不得有其田也。”市地市有,是“市地屬于市民公有,而由‘公法人’之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地,如果一律收為公有,則手續(xù)既繁,財(cái)政上負(fù)擔(dān)亦重,故除為公共建設(shè)——如公園、道路之修筑及其他合理的都市計(jì)劃之實(shí)行,必須征用者外,無(wú)防暫維現(xiàn)狀,而運(yùn)用土地稅制,做到漲價(jià)歸公可矣。至于新建都市或既成都
市之?dāng)U展區(qū)域,則宜先將土地收歸公有,按照都市計(jì)劃加以重劃改良后,租與需地
者使用。”富源地國(guó)有,是指“富源地屬于全體國(guó)民所公有”,而由“政府管理之”。
(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度
臺(tái)灣土地他項(xiàng)權(quán)包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。
(3)土地管理制度
臺(tái)灣將土地管理機(jī)構(gòu),習(xí)稱(chēng)地政機(jī)關(guān),臺(tái)灣地區(qū)《土地法》規(guī)定,“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專(zhuān)管地政的機(jī)關(guān)。
臺(tái)灣地區(qū)對(duì)非都市土地,視當(dāng)局的經(jīng)濟(jì)政策、地方需要及土地所能提供使用的性質(zhì),劃定使用區(qū),編定各種用地圖實(shí)施管制,并配合各種自然環(huán)境的保護(hù),謀求土地資源的合理使用。
臺(tái)灣地區(qū)《都市計(jì)劃法》第六條規(guī)定:“直轄市及縣(市)(局)政府對(duì)于都市計(jì)劃范圍內(nèi)之土地,得限制其使用人為妨礙都市計(jì)劃之使用。”都市計(jì)劃對(duì)土地使用的管理,主要是采用土地使用分區(qū)管制,即對(duì)都市土地依現(xiàn)有特性及未來(lái)期望發(fā)展的模式,劃分為不同的使用分區(qū),再對(duì)分區(qū)內(nèi)的土地及建筑物予以使用性質(zhì)及使用強(qiáng)度的管制。對(duì)土地使用性質(zhì)的管制,主要是規(guī)定土地的用途,以排除妨礙主要用途的其他使用。對(duì)土地使用強(qiáng)度的管制,主要是通過(guò)規(guī)定容積率和建蔽率(覆蓋率)來(lái)實(shí)行。不同的用途和位置,一般規(guī)定有不同的容積率和建蔽率。
臺(tái)灣實(shí)行私有土地面積最高額的限制。
臺(tái)灣制定農(nóng)地保護(hù)政策,實(shí)施土地管制。
例題:下列關(guān)于美國(guó)的土地制度,正確的是()。
A.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型,其土地全部私有
B.所有土地都實(shí)行有償使用
C.美國(guó)法律規(guī)定土地可以買(mǎi)賣(mài)和出租
D.美國(guó)于內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局,主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理
答案:BCD
解析: 美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型,但其土地并非全部私有。
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