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土地估價(jià)師考試估價(jià)相關(guān)知識(shí)資料：土地開(kāi)發(fā)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)

土地開(kāi)發(fā)

大綱要求：

掌握：土地開(kāi)發(fā)的程序。

熟悉：土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理，土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成，開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序，開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。

了解：土地開(kāi)發(fā)的不同形式。

一、土地開(kāi)發(fā)概念

1.土地開(kāi)發(fā)的概念土地開(kāi)發(fā)是指單位或個(gè)人通過(guò)采取各種措施，將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的活動(dòng)。

2.土地開(kāi)發(fā)的分類：土地開(kāi)發(fā)包括將土地開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。

(1)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開(kāi)發(fā)。

(2)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。

在本章以下的內(nèi)容中，土地開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地，并且主要是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

二、土地開(kāi)發(fā)程序

1.開(kāi)發(fā)主體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過(guò)程的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

2.開(kāi)發(fā)程序

(1)計(jì)劃編制首先要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，來(lái)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

(2)前期策劃根據(jù)已編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門同意后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門受理申請(qǐng)并進(jìn)行預(yù)審，委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。

(3)征詢意見(jiàn)和審批市級(jí)國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。

同時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù);涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國(guó)土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。

(4)組織實(shí)施開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案等等，并需經(jīng)過(guò)政府主管部門審查通過(guò)。與此同時(shí)，進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對(duì)地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項(xiàng)目驗(yàn)收土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。

三、開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體獲得開(kāi)發(fā)土地主要是國(guó)土資源管理部門或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)確定。

國(guó)土資源管理部門或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標(biāo)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后，一般由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)按照政府確定的程序進(jìn)行，包括：

1.核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍

2.編制招標(biāo)文件

3.發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

4.對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查

5.發(fā)招標(biāo)文件并組織現(xiàn)場(chǎng)勘察

6.投標(biāo)人編制投標(biāo)文件

7.組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)

8.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告

9.確定中標(biāo)人

10.發(fā)出中標(biāo)通知書

四、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理

一級(jí)開(kāi)發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來(lái)約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及開(kāi)發(fā)質(zhì)量。目前主要有如下幾種制度措施：

1.實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對(duì)征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。

2.定期報(bào)表制度，報(bào)表包括一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。利用定期報(bào)表制度來(lái)檢查進(jìn)度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。

3.進(jìn)度對(duì)比制度，通過(guò)對(duì)實(shí)際運(yùn)作進(jìn)度與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位投標(biāo)承諾進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，監(jiān)督開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

4.參與制度，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位就項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作。主要形式是充當(dāng)招標(biāo)過(guò)程監(jiān)督代表，檢查招標(biāo)工作的公開(kāi)、公正、合理、合法性，確保有真正實(shí)力的公司中標(biāo)。

5.備案制度，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)公司及時(shí)提交合同、支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備案。應(yīng)該說(shuō)明的是，備案并不意味著儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)認(rèn)可合同或支付費(fèi)用合理合法，合同簽訂、費(fèi)用支付最后要經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)確認(rèn)。

6.責(zé)任制度，對(duì)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均予以認(rèn)可，對(duì)于超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本的支出費(fèi)用由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。

五、開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土地，全部進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招、拍、掛進(jìn)行出讓;屬于非經(jīng)營(yíng)性用地的，按照國(guó)家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。

二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

六、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

1.征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

2.收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

4.招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

5.貸款利息

6.土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用;不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

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