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為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料,希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!
4.4 級(jí)差收益(地租)法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)
4.4.1 土地級(jí)別的確定
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求,確定土地的級(jí)別。
4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理
4.4.2.1 土地利用類型的劃分
土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí),也以土地的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù),適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類,在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市,可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地,住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。
4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算
根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí),單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算:
fi
Xin =——
n
式中:Xin :某單元土地質(zhì)量指數(shù);
fi :某單元總分值;
n :土地級(jí)別數(shù)
4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算
分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn),按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù):
Crm
Kci = ——
Cr
式中: Kci :某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)
Crm :該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率
Cr :該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率
4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算
分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?;蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn),按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù):
Crn
Kcs =——
Cmax
式中:Kcs :某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)
Crn :該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率
Cmax :該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率
4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算
企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算:
Cs =Ce×Kci ×Kcs
式中:Cs:企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額
Ce :企業(yè)實(shí)際使用的資本額
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算
按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn),用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn):
LPs
Lcs = Lce ×——
LPe
式中:Lcs :某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額
Lce :該企業(yè)實(shí)際支出的工資額
LPs :某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量
LPe :企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量
4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理
將收集到的企業(yè)效益資料,按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。
4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類
4.4.3.1 級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇
級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級(jí)別或單元總分值。
4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類
以土地級(jí)別為單位,分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類,可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。
4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)
數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?,分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。
用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。
用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。
當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí),應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù),按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。
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