問題來源：

土地估價實務(wù)基礎(chǔ)(全程強化班) 的第18課時

學(xué)員問題：

某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費用(含征地、拆遷安置補償和稅費)平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費用(含稅費)平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費用的40%，第二年投人60%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費為熟地售價的6%，當?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費用與開發(fā)費用之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價。

幫我反饋一下這個題目為什么計算土地增值收益時候利潤沒有考慮進去??? 在計算土地單價時候利潤也沒有考慮進去

名師解答：

您說的問題非常好。我們上課時講過：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益率，所以，在計算土地增值收益和土地單價時，是需要考慮利潤這部分的。除非題目有特殊要求，但這道沒有。如果考試時，遇到類似的題，就按照我們<成本逼近法>一章中講的例題來做就行。

不知我這樣回答，是否能將您的問題回答清楚?

相關(guān)知識：

5、確定土地增值

(1)土地增值的內(nèi)涵

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。

(2)土地增值的計算方法

土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益率

成本逼近法估價中包含土地增值一項，這項計算源于增值地租，一是由于土地用途的變化所引起的土地增值，二是由于土地周圍設(shè)施的改善或其他一些項目的建設(shè)所引起的土地增值，形成外部效應(yīng)。成本逼近法價格構(gòu)成中的前幾項是有案可查的，而土地增值卻是難以估算的，這也是成本逼近法評估中的難點。

土地增值率理論上應(yīng)等于增值地租占總地價的比例，或開發(fā)完成后的土地市場價格與成本價格差值占成本價格的比例。土地增值率可根據(jù)待估宗地的用途、開發(fā)程度等綜合確定。

注：在實際操作中，若土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴剩捎谡嫉某鲎尳饦藴识酁樽诘刈罡叱鲎屇晗薜某鲎尳?，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進行使用年限修正，公式為：

待估宗地價格=(土地取得費及稅費十土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) ×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l/(1+土地還原率)法定最高使用年限]

由于土地取得費、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)(如廣州)運用以上公式時，應(yīng)特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。

溫馨提示：

大家可以查看更多2012年土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)答疑精選內(nèi)容。在復(fù)習(xí)過程如遇到疑難問題可以通過考試知道在線提問！

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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