為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》地租理論知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

(一)、馬克思地租理論

級(jí)差地租資本主義級(jí)差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。

級(jí)差地租I：土地肥力的差異、土地位置(距離市場遠(yuǎn)近)差異是形成級(jí)差地租I的條件。

級(jí)差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤，是級(jí)差地租Ⅱ的實(shí)體。

二者的關(guān)系：各有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實(shí)質(zhì)上是一致的，級(jí)差地租Ⅱ要以級(jí)差地租I為前提和基礎(chǔ)。

從歷史上看，級(jí)差地租I的產(chǎn)生先于級(jí)差地租Ⅱ。在資本主義發(fā)展初期，還存在大量未耕種土地，農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式是粗放的，與此相適應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租I;隨著資本主義的發(fā)展，城市和工業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的需求日益增加，土地使用向集約化方式發(fā)展，與集約化經(jīng)營方式相對(duì)應(yīng)的地租形式是級(jí)差地租Ⅱ。

從一定時(shí)期的運(yùn)動(dòng)看，級(jí)差地租I也是級(jí)差地租Ⅱ的出發(fā)點(diǎn)。在級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ并存的情況下，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格仍由劣等地的農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來決定。這就是說，級(jí)差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。

(二)、地租與地價(jià)的關(guān)系

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購買價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價(jià)格：地租/利率。

由此可見，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn);地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。

(三)、地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用

西方地租、地價(jià)理論側(cè)重于對(duì)地租、地價(jià)量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時(shí)兩者又有相同之處，如對(duì)土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問題的認(rèn)識(shí)有很多的相似點(diǎn)。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。所以，結(jié)合我國特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價(jià)理論作主要基礎(chǔ)，同時(shí)也需要吸收運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租、地價(jià)研究分析的有用部分，以豐富地價(jià)評(píng)估的研究方法，使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。

從本質(zhì)上講，絕對(duì)地租和級(jí)差地租都由土地所有權(quán)決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益要求。但從量上看，城市絕對(duì)地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除，因而它只與一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng);而級(jí)差地租則具有與土地的質(zhì)量等級(jí)相關(guān)的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價(jià)評(píng)估中，級(jí)差地租具有更重要的意義。

區(qū)位理論

(一)農(nóng)業(yè)區(qū)位論意義：

1.提出了農(nóng)業(yè)土地利用的配置原理;

2.指出了位置級(jí)差地租對(duì)農(nóng)業(yè)配置的決定作用，是城市內(nèi)部土地配置的理論基礎(chǔ);

3.適合生產(chǎn)力水平不發(fā)達(dá)階段;

4.對(duì)農(nóng)業(yè)土地利用配置有指導(dǎo)意義。

(二)工業(yè)區(qū)位論

1.原理：運(yùn)輸、勞動(dòng)力、集聚因子的相互作用，決定了工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理論區(qū)位。當(dāng)集聚因子對(duì)成本的節(jié)約大于由于區(qū)位變化增加的運(yùn)輸和勞動(dòng)力成本時(shí)，工業(yè)企業(yè)趨向于集聚區(qū)位。

2.運(yùn)輸因子(運(yùn)費(fèi))對(duì)工廠配置的影響原材料系數(shù)=稀有性原材料總重/制成品總重當(dāng)原材料系數(shù)<1，工廠應(yīng)配置在中心消費(fèi)地;(如酒廠、飲料廠、水泥廠等)

當(dāng)原材料系數(shù)>1，工廠應(yīng)配置在原材料產(chǎn)地;(如采礦、金屬冶煉業(yè)、食品加工業(yè)等)

當(dāng)原材料系數(shù)=1，配置在原材料產(chǎn)地至消費(fèi)地間的任一點(diǎn)。(如加工業(yè)等)

3.勞動(dòng)成本對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響：當(dāng)一地單位產(chǎn)品中勞動(dòng)力費(fèi)用節(jié)約大于運(yùn)費(fèi)增加時(shí)，工業(yè)趨向布局于該地。

勞動(dòng)系數(shù)(L)=勞動(dòng)成本指數(shù)/地域重量當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)>1時(shí)，指向勞動(dòng)成本低的區(qū)位;當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)<1時(shí)，指向運(yùn)費(fèi)低的區(qū)位;當(dāng)勞動(dòng)系數(shù)=1時(shí)，二者均可。

4.集聚因子將會(huì)使運(yùn)輸及勞動(dòng)力定向的區(qū)位產(chǎn)生偏離，形成由三個(gè)因子共同決定的區(qū)位。

(三)、區(qū)位理論

在土地估價(jià)中的作用區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用主要結(jié)合城市土地利用分析。城市土地利用的實(shí)質(zhì)即是對(duì)土地區(qū)位的利用。由于城市具有復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，因而在空間上便形成了復(fù)雜的土地區(qū)位利用格局。一般來說，城市中的重要商業(yè)企業(yè)總是占據(jù)城市的最優(yōu)經(jīng)濟(jì)區(qū)位，但同時(shí)商業(yè)企業(yè)的布局又在很大程度上決定土地區(qū)位的優(yōu)劣。城市中的行政、文化、教育事業(yè)單位總是占據(jù)一個(gè)城市的最優(yōu)環(huán)境區(qū)位，但同時(shí)它們又在創(chuàng)造著良好的環(huán)境區(qū)位。上述的經(jīng)濟(jì)區(qū)位和環(huán)境區(qū)位都是由土地區(qū)位派生的，它們分別從不同的角度反映土地區(qū)位情況：當(dāng)以經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)衡量土地區(qū)位時(shí)，稱之為土地的經(jīng)濟(jì)區(qū)位，簡稱經(jīng)濟(jì)區(qū)位;當(dāng)以環(huán)境效益為指標(biāo)衡量土地區(qū)位時(shí)，稱之為土地的環(huán)境區(qū)位，簡稱環(huán)境區(qū)位。雖然從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益是一致的，但它們的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)形態(tài)卻是不同的，因此對(duì)土地區(qū)位作上述區(qū)分是很有必要的。對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施而言，它們是形成城市土地區(qū)位的一般物質(zhì)基礎(chǔ)，其結(jié)構(gòu)密度和布局情況從某種程度上決定著土地區(qū)位的優(yōu)劣。土地區(qū)位的優(yōu)劣，具體體現(xiàn)在土地的生產(chǎn)力方面，從而直接影響級(jí)差地租，同時(shí)對(duì)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格起決定性的作用。

土地報(bào)酬遞減規(guī)律

總報(bào)酬曲線、平均報(bào)酬曲線、邊際報(bào)酬曲線三者之間的關(guān)系

1.總報(bào)酬曲線和平均報(bào)酬曲線的關(guān)系：平均報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率，當(dāng)總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)與原點(diǎn)連線正好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，斜率最大，平均報(bào)酬最高。即在該點(diǎn)以前總報(bào)酬、平均報(bào)酬增加，該點(diǎn)以后總報(bào)酬增加，平均報(bào)酬減少。

2.總報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線的關(guān)系：邊際報(bào)酬等于總報(bào)酬曲線在各點(diǎn)切線的斜率。在拐點(diǎn)之前，邊際報(bào)酬遞增，在拐點(diǎn)之后，邊際報(bào)酬遞減?？倛?bào)酬曲線到達(dá)最高點(diǎn)，邊際報(bào)酬為零。最高點(diǎn)之后，總報(bào)酬遞減，邊際報(bào)酬為負(fù)值。

3.平均報(bào)酬曲線和邊際報(bào)酬曲線的關(guān)系：當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷上升，當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷下降，兩條曲線相交于平均報(bào)酬的最高點(diǎn)。

4.可以將投入劃分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段(平均報(bào)酬最高點(diǎn)之前)。平均報(bào)酬持續(xù)增長，這一階段減少投入是不合理的。第二個(gè)階段(從平均報(bào)酬最高點(diǎn)到總報(bào)酬最大或邊際報(bào)酬為零之前)。平均報(bào)酬、邊際報(bào)酬均下降趨勢，只有總報(bào)酬增加直到最大，這一階段生產(chǎn)是最合理的。第三個(gè)階段(從總報(bào)酬最大或邊際報(bào)酬為零之后)。由于邊際報(bào)酬為負(fù)值，投入增加，總報(bào)酬反而減少，生產(chǎn)是最不合理的。因此，這一階段不宜再增加投入。

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