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五、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及估價(jià)過(guò)程

1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍

市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。

(1)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格

方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。

(2)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格

比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

(3)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格

注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題

(4)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金

一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析

2、市場(chǎng)比較法基本估價(jià)過(guò)程

(1)如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正

(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表

(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)

(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正

(5)計(jì)算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價(jià)格

(6)綜合評(píng)估地價(jià)

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