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2013年土地估價師考試備考正在進(jìn)行中,中大網(wǎng)校土地估價師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價師考試用書內(nèi)容,為您推出土地估價師考試試題:《土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》,幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測,日日有提高,天天有進(jìn)步,助您順利通關(guān)!
情景分析題
(一)2005年5月,某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程 度的國有空地,土地總面積為10000m2,批準(zhǔn)用途為居住,使用年限為70年,土地形狀規(guī)則,宗地 修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為:2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào) 查,該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序,預(yù)測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為 2%,已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8,平均建筑覆蓋率31%,平均開發(fā)周期兩年,建成后即可全部售出,樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2,樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2,平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2,貸款年利率為6%,銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價的6%,開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30%。
根據(jù)以上內(nèi)容, 回答51~55小題的問題。
51.根據(jù)上述條件,估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
52.根據(jù)估價的目的,對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件,下列觀點(diǎn)最恰 當(dāng)?shù)氖? )。
A.因?yàn)槭袌鲆?guī)范有序,有充足市場競爭性,遵循替代原則
B.因?yàn)閰^(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%,市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài),符合供需原則
C.實(shí)際建筑容積率為2.8,建筑密度為30%,符合最有效利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0,40%≤建筑覆蓋率≤50%,不符合最有效利用 原則
53.根據(jù)上述條件,在開發(fā)完成后,該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的最大價值是( )萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
54.該宗國有土地使用權(quán)公開出讓價格評估結(jié)果最可能為( )萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
55.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權(quán),并于2005年6月28 日與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂出讓合同,2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日,經(jīng)批準(zhǔn),甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途,則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價的估 價期日為( )。
A.2006年7月26日,但要重新評估原條件下土地出讓價值
B.2005年6月28 日,但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地,土地總面積為3000m2,交納的土地出讓金為30元/m2,該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。
2009年12月31日,該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價格評估,經(jīng)調(diào)查,該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變。
根據(jù)以上內(nèi)容,回答56~60小題的問題。
56.該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
57.下列各項(xiàng)費(fèi)用中,不屬于土地取得費(fèi)的是( )。
A.勞動力安置費(fèi)
B.土地平整費(fèi)
C.拆遷費(fèi)
D.征地費(fèi)
58.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費(fèi)用。
A.最高
B.最低
C.合理
D.總
59.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平,作為政府對地價和地產(chǎn)市場進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價形式是( )地價。
A.宗地
B.出讓
C.基準(zhǔn)
D.標(biāo)定
60.下列對土地估價描述不正確的是( )。
A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地,其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān),不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大,
C.同一塊土地,規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍,也可使之無人問津,這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對地價產(chǎn)生的深刻影響
D.土地估價必須充分收集土地市場資料,把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來
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