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為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試,小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)知識(shí)點(diǎn),希望在2012年土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!
好的報(bào)告主要表現(xiàn)為:
第一、報(bào)告內(nèi)容全面,正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀,估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過程合理、依據(jù)充分;
第三、用詞準(zhǔn)確,報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng);
第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確,符合市場(chǎng)行情;
第五、報(bào)告裝訂整潔、美觀、統(tǒng)一
在實(shí)際工作中,審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外,還有通過對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析,對(duì)偏離正常價(jià)值的過高或過低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議,以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。
報(bào)告審查的主要內(nèi)容:
1、審查估價(jià)對(duì)象,其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證實(shí)材料;
2、審查估價(jià)目的,包括價(jià)格定義、價(jià)值類型
3、審查估價(jià)數(shù)據(jù),包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?
4、審查估價(jià)方法,采用的方法是否合理,數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)?
5、審查估價(jià)條件,包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性,以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件,對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理?風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)?
估價(jià)方法要點(diǎn)之一:市場(chǎng)比較法
應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià),要按照《規(guī)程》規(guī)定,選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的,市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例,進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后,確定待估宗地的土地價(jià)格,要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中,除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供給圈、用途一致,在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外,對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求:
1、比較實(shí)例選擇
所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例,并說明案例的具體坐落(門牌號(hào)和宗地號(hào))。比較案例選擇(大于或等于三個(gè))要求:
①與待估宗地屬同一供給圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別,且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例,可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例,但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25)
②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細(xì)類),如無用途相同案例,可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住,如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ),前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。
③與待估宗地的交易類型(價(jià)格類型)相同,交易類型一般包括出讓,轉(zhuǎn)讓,股份制改造,租賃,抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a:假如市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少,比較的有效期限可延長(zhǎng),即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超過三年);
b:如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍,則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過1至2年),一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過三年;
⑤交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
⑥價(jià)格內(nèi)涵要一致,比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異:是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。
按上述要求選擇好比較案例后,分別進(jìn)行描述,描述內(nèi)容(如有可能,最好到現(xiàn)場(chǎng)查看)如下:
1、交易實(shí)例狀況:
a座落位置、外形、地質(zhì);
b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件
d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e有關(guān)地上建筑物的基本情況
f權(quán)利狀況和土地使用年限等
2、成交價(jià)格
包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容,同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類等。
3、付款方式
包括:一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。
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