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2012年土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導:課堂筆記一(16)

發(fā)表時間:2011/11/23 11:40:34 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導:課堂筆記一(16)

例題:可以設定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括()等。

A.法律允許單獨流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)

B.依法以國有土地上的房屋抵押的,被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)

C.依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán)

D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)

答案:ABD

解析: 依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權(quán),不可設定抵押權(quán)的土地權(quán)利??梢栽O定抵押權(quán)的土地權(quán)利。

2、土地租賃權(quán)的含義

(1)土地租賃權(quán)概念

土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項權(quán)利。土地租賃權(quán)是指通過契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)相比少了一項處分權(quán)。主要包括土地轉(zhuǎn)租、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、城市土地出租??煞譃橛衅谙薜幕驘o期限的土地租賃權(quán)。

(2)土地租賃權(quán)的內(nèi)容及限制

1)土地租賃權(quán)的基本內(nèi)容

土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下,承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為代價對土地進行使用和收益,因此,土地承租權(quán)人享有租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán),無權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定,經(jīng)土地使用權(quán)人的同意,土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租期限不得超過承租期限。

2)土地承租期間新增建筑物的歸屬

按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則,確定地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后,承租人僅享有租期內(nèi)對土地的占有、使用、收益,但并非土地使用權(quán)人;原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行,租期屆滿而土地使用權(quán)期未屆滿時,出租人有權(quán)收回土地使用權(quán),土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物,依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則,其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應予以注意。

3)土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對承租權(quán)的效果

土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后,在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的,仍需保護原承租人的利益,維護原租賃合同的效力。

4)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

參照《合同法》第230條的規(guī)定,確認承租人的優(yōu)先購買權(quán)。法律為保護承租人的權(quán)益,賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同,出讓國有土地使用權(quán)的承租人對土地進行了一定的投資,故需要對租賃物長期使用和收益。對此,法律應當加以特殊保護,以鼓勵承租人進行投資,實現(xiàn)土地資源的高效利用。

5)出租人的交付義務

出租人依約應將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供,但尚未造成土地租賃合同提前終止的,出租人應當承擔違約責任;由此造成土地承租權(quán)人損失的,應負賠償責任。

6)承租人的租金義務

土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為代價,根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、期限的約定,土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金,未達法定期限,沒有被收回土地承租權(quán)的,土地承租權(quán)人應當支付違約金,承擔違約責任。

7)承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務

《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2l條規(guī)定,土地使用權(quán)出租后,承租人應遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務,不得隨意改變原有的土地用途;需要改變土地使用權(quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的,必須征得出租人的同意,并依法經(jīng)過審批,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整出讓金,辦理登記手續(xù)。

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