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第二節(jié) 土地估價的原則與方法

一、土地估價概念

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。

二、土地估價原則

土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活 使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。

(一)替代原則

土地估價中的替代原則可概括如下：

①土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定;②土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;③土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

例題：判斷題：在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因為某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格。可見，替代原則是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一。

在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格;而基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進行系數(shù)修訂，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。

(二)預(yù)期收益原則

土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行 細致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來 的利潤總和，即收益價格。

預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對 價格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預(yù) 測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測。

預(yù)期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

例題：判斷題：在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。[ r ]

(三)最有效使用原則

土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就 不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效 使用作出正確的判斷。

判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。

總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

(四)報酬遞增、遞減原則

土地投資同樣遵循經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加;但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。

(五)需求與供給原則

在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭;②同質(zhì)的商品隨價 格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些 人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特 性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。

(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息o

(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用 權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的 影響。在進行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

(六)競爭和超額利潤原則

一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的，價格正是在供 需關(guān)系均衡點上的競爭結(jié)果，所以競爭原則是供給與需求原則的 前提，二者有密切關(guān)系。商品競爭的結(jié)果是供需雙方均不能企望 得到合理利潤之外的超額利潤。

土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭.競爭主要是在需求者之間進行。需求者之間的競爭，又是在該地塊價格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭，對替代性較小的土地來講，價格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競爭比住宅等用地劇烈，價格上漲也快。因此，競爭原則與替代原則也密切相關(guān)。

對于前述的最有效使用原則來講，競爭原則也是其基礎(chǔ)之一。因為最有效使用是指一定時期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何，對收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項原則。

競爭原則也是收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。因為該方法中的純收益是在對將來一定時期土地市場的競爭關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測出來的。

(七)貢獻原則

就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動 之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng) 特別考慮。估價時，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物 價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格;也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此，貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

例題：判斷題：貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。[ r ]

同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻大小，判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點。

(八)變動原則

在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價。

(九)協(xié)調(diào)原則

在土地估價時，一定要認(rèn)真分析 土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊 的收益量和價格。

以上對九項土地估價原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這 些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此， 土地估價時，除應(yīng)充分了解各項原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運用，才能正確把握土地的價格。

三、土地估價方法

土地估價方法，可以分為基本估價法和應(yīng)用估價法?；竟纼r方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價法又稱為大量估價法，即在應(yīng)用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，需進行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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