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土地估價

一、估價原則

該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告不論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進去。如在估價時未選用收益還原法或假設開發(fā)法(剩余法)，在估價原則中卻出現(xiàn)了“預期收益原則”。

二、估價方法與估價過程

該部分是土地估價報告的關鍵，也是反映土地估價方法是否科學正確，估價依據(jù)是否充分明確，估價結果是否客觀合理的關鍵所在。也就是說，選擇科學正確的估價和確定最終估價結果的方法以及正確運用所選用的估價方法進行估價致關重要，直接影響估價結果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由，以驗證所選估價方法是否合理并符合《估價規(guī)程》的要求;

二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由;

三是要正確選擇確定最終估價結果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結果。

然而，該項存在的問題比較多，主要是：

1、選擇估價方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導入具體估價方法。如“本次評估采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估”;有的選擇的估價方法不正確。如某市區(qū)一宗國有商業(yè)用地地價評估，在選擇基準地價系數(shù)修正法的同時，本應首選收益還原法進行評估，但該評估卻選擇了成本逼近法。

2、有些估價報告未說明確定最終估價結果所選方法的理由。如在確定估價結果時只是說“采用算術平均值或加權平均值確定最終估價結果”。

3、采用的具體估價方法中的各項參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項或多項。

下面具體說明估價方法的選擇、每種估價方法存在的問題和運用要求及地價的確定：

※選擇方法：

例：估價方法的選擇應按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)要求，結合當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況、估價對象的具體特點及估價目的等選擇適當?shù)墓纼r方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。

由于估價對象位于《×××區(qū)土地級別及基準地價更新報告》覆蓋范圍內，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估;另因估價對象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場發(fā)育程度好，且區(qū)域內估價對象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場比較法和收益還原法估價。因此，本次估價決定，采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法和收益還原法進行估價。

※估價過程：

市場比較法

★問題與要求

①選擇比較實例

在年審的評估報告中采用市場比較法評估的雖不太多，但采用此法進行評估的估價項目還是存在一定的問題。主要是對選擇的比較實例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。

按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內的3例交易實例，并具體說明實例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。

②選擇比較因素

此項存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。

按《估價規(guī)程》要求，選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，除交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎設施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價的區(qū)域因素和個別因素進行比較，不同用途的區(qū)域和個別因素選擇可參照當?shù)氐耐恋囟壒纼r報告中的影響因素選擇。

③因素條件說明

這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡單的用一般、好、較好等說明。

按《估價規(guī)程》要求，要具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

④編制比較因素條件指數(shù)表

這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。

按《估價規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件相應指數(shù)100為基礎，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時，應以地產(chǎn)市場情況(如市場交易實例、基準地價及其修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等)和估價對象特點為基礎，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關、內容、文號及批準時間等。

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（責任編輯：中大編輯）

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