案例分析題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.估價(jià)對(duì)象明確的內(nèi)容

(1)估價(jià)對(duì)象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號(hào)住宅用地，共50000平

方米;

(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司;

(3)估價(jià)目的：確定土地使用權(quán)的人股價(jià)值;

(4)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年9月30日;

(5)委托估價(jià)時(shí)間：2009年9月10日：

(6)委托方：A公司和B公司;

(7)價(jià)格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國(guó)有土地使用權(quán)(正

常市場(chǎng))價(jià)值。

2.估價(jià)中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容

(1)綠地率：≤40%;

(2)建筑覆蓋率：20% -30%;

(3)建筑層數(shù)：16層;

(4)容積率：4.00;

(5)建筑面積：20萬平方米;

(6)土地面積：50000平方米;

(7)土地用途：住宅;

(8)居民活動(dòng)場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、小區(qū)道路等占土地面積的40%。

3.原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任

(1)支付2億人民幣地價(jià)款;

(2)按照規(guī)劃條件用地;

(3)投資額不低于10億人民幣;

(4)在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè);

(5)在2010年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè);

(6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。

4.該土地原使用者對(duì)土地權(quán)利可以的處置方式

(1)轉(zhuǎn)讓;

(2)出租;

(3)抵押;

(4)置換;

(5)作價(jià)出資;

(6)作價(jià)入股;

(7)贈(zèng)與。

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.可以選擇的處置方式

(1)出讓;

(2)國(guó)有租賃;

(3)授權(quán)經(jīng)營(yíng);

(4)作價(jià)出資(入股)。

2.B工廠可以進(jìn)入股份公司的土地名稱和土地面積

(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;

(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;

(或上述兩項(xiàng)合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)

(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;

(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。

3.對(duì)東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義

(1)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年6月30日：

(2)實(shí)際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè);

(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

(4)實(shí)際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：

宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;

(5)設(shè)定使用年期：50年;

(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。

4.主要的登記信息

(1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司;

(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號(hào);

(3)地號(hào)：為L(zhǎng)H-3- (3) -26-6;

(4)地類(用途)：工業(yè);

(5)使用權(quán)類型：國(guó)有出讓土地;

(6)終止日期：2059年8月7日;

(7)使用權(quán)面積：41142平方米;

(8)土地登記時(shí)間：2009年9月1日。

二、報(bào)告判讀題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.除了報(bào)告中所能看到的信息外，關(guān)于土地對(duì)象描述不清楚的內(nèi)容有

(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對(duì)方位;

(2)地塊的形狀;

(3)地塊的長(zhǎng)度、寬度;

(4)地塊的四至。

2.我國(guó)常見的土地他項(xiàng)權(quán)利

(1)抵押權(quán);

(2)租賃權(quán);

(3)地役權(quán);

(4)擔(dān)保權(quán)。

3.估價(jià)對(duì)象與WY6 -3 - 14 -1號(hào)地塊的市場(chǎng)價(jià)格存在差異的影響因素

(1)相對(duì)位置;

(2)面積規(guī)模，估價(jià)對(duì)象面積只有WY6 -3 - 14 -1號(hào)地塊的五分之一;

(3)地塊形狀;

(4)容積率小于0.5;

(5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ);

(6)有高壓電纜經(jīng)過;

(7) WY6-3-14-1號(hào)地塊利用現(xiàn)狀的制約。

4.上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容

(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ);

(2)容積率小于0.5;

(3)建筑密度不小于30%;

(4)綠地率不大于20%;

(5)現(xiàn)已拆為空地;

(6)土地利用變遷。

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.影響估價(jià)對(duì)象的租金收益水平的因素

(1)用途為商業(yè);

(2)臨街;

(3)框架結(jié)構(gòu);

(4) 1980年竣工(成新度);

(5)使用權(quán)類型為出讓;

(6)總建筑面積7500平方米;

(7)現(xiàn)代風(fēng)格裝修;

(8)公攤面積約為20%。

2.在房屋重置價(jià)估算考慮的因素中，不合理的因素

(1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用;

(2)土地平整費(fèi)用;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)中的土地部分;

(4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)中的土地開發(fā)部分;

(5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)中的土地開發(fā)部分;

(6)房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)。

3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)

(1) 1977年，取得國(guó)有劃撥土地，無建筑物;

(2) 1979年，土地為國(guó)有劃撥性質(zhì)，建筑物動(dòng)工;

(3) 1980年，土地為國(guó)有劃撥，建筑物竣工;

(4) 2007年，取得國(guó)有出讓土地，建筑物正常使用;

(5) 2009年，國(guó)有出讓土地，建筑物正常使用;

(6) 2040年，國(guó)有出讓土地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命完結(jié);

(7) 2047年，國(guó)有出讓土地到期，建筑物未定。

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