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為了幫助考生順利通過(guò)2013年土地估價(jià)師考試,小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望在2013年土地估價(jià)師考試中,助您一臂之力!
(1)深度指數(shù)修正的原理
如深度指數(shù)修正圖所示,現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度為m米,深度為n米的矩形宗地,平均每平方米的價(jià)格為A元,則此宗地的價(jià)格應(yīng)為m×n×A元。
如深度指數(shù)修正圖所示,沿平行道路的方向,將深度以lm為單位加以區(qū)分成許多細(xì)條的土地,并從臨街方向起,按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號(hào),則越接近道路者,利用價(jià)值越大。以上圖而言,an-1,大于an,a2大于a3,a1大于a2,隨著土地離道路越來(lái)越遠(yuǎn),單位地價(jià)之差逐漸接近于零,深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。
(2)深度修正的各種方法介紹
路線價(jià)估價(jià)法很早就在英美流行,已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。
①四、三、二、一法則。該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft4等分,隨著離道路距離的增加,每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%,30%,20%,10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注:ft=0.3048m)
②霍夫曼法則。該法則認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地,將標(biāo)準(zhǔn)深度4等份的情況下,隨著離道路距離的增加,每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。
③蘇慕斯法則。該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值,前半臨街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%,后半50ft部分占27.5%,若再深50ft,則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。
④哈柏法則。該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。
同時(shí),路線價(jià)的表示方式不同,深度指數(shù)表的制作形式也有差異,如美國(guó)的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā),順序增加其比例,深度為100ft(例外情形為150ft)時(shí)的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表,是以臨街線起深度五間的地點(diǎn)為100%,以此點(diǎn)為分界點(diǎn),由此向臨街線接近者,指數(shù)遞增,反之由此向里側(cè)伸長(zhǎng)而遠(yuǎn)離街道者,指數(shù)隨之減少,所以路線價(jià)法的地價(jià)計(jì)算公式不完全相同。
美國(guó)的計(jì)算公式為: V=μ×dv×f
日本的計(jì)算公式為:V=μ×dv×(d×f)
式中:V——地價(jià);
μ——路線價(jià);
dv——深度指數(shù);
f——臨街寬度;
d——地塊深度。
美國(guó)采用的是累計(jì)深度百分率原理,故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國(guó)臺(tái)灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成,故百分率呈遞減現(xiàn)象。
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