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(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù),委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問(wèn)題提出一個(gè)價(jià)格咨詢(xún)意見(jiàn),價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的記錄要點(diǎn),閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。
(1)A公司是一家國(guó)營(yíng)公司,主要從事紡織品貿(mào)易,規(guī)模中等。
(2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的,面積共17畝,原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍,在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路,周邊為農(nóng)地,距縣城約1千米左右。
(3)與農(nóng)民協(xié)商過(guò)程順利,簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來(lái)但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性使用。
(4) 2001年5月,當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局查知,認(rèn)為未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地,要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù),加上前期支付B村的費(fèi)用,A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元,向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬(wàn)元。
(5) 2002年2月,因修建環(huán)城道路和綠化帶,縣政府占用其中4畝土地,所占土地為帶狀,位于其東側(cè)邊緣,現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。
(6)與此同時(shí),該縣設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū),將A公司所占剩余的13畝土地納入開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),A公司領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。
(7)目前開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施完善,為“六通一平”,并陸續(xù)有一些企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地,其中,A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有,西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有,南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有,由于修建開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。
(8)委托方提供了土地使用證書(shū),但在土地證書(shū)中來(lái)看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明,也沒(méi)有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書(shū)、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國(guó)土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開(kāi)的出讓金收據(jù),但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書(shū)。2002年5月,開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),但沒(méi)有落實(shí)。
(9)現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn),土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓,使用了5畝土地,建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻,北側(cè)與寰宇公司通過(guò)圍墻隔開(kāi)。土地交通條件很好,西邊為興城路,是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路,南側(cè)為原來(lái)道路改造的通城路,可以直達(dá)縣城中心區(qū),并且有第8路和第11路公交車(chē)站。
(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓,地塊容積率與開(kāi)發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書(shū),以及2003年8月縣政府以開(kāi)發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書(shū),通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償,并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。
(11)調(diào)查時(shí),該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬(wàn)元,土地出讓金比2001年增長(zhǎng)了20%,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長(zhǎng)了10%。
問(wèn)題(每小題4分)
1、 用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言,以上述內(nèi)容為基礎(chǔ),按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。
2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。
3、 縣政府收回了剩余的7畝土地,如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償,一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒(méi)有提到的)。
4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償,請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。
5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料,列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過(guò)程。
(一)答題要點(diǎn)及參考答案
1.土地取得及權(quán)利變化的基本過(guò)程
(1) 1999年2月,A公司與B村委會(huì)私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;
(2) 2001年5月,A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù),取得17畝土地使用權(quán),但
性質(zhì)不清;
(3) 2002年2月,被占用4畝,取得13畝國(guó)有土地使用證:
(4) 2002年4月,開(kāi)發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地:
(5) 2002年5月,縣國(guó)土局為A公司補(bǔ)開(kāi)了出讓金收據(jù),雖未補(bǔ)簽土地出
讓合同,但土地性質(zhì)明確為出讓?zhuān)?/p>
(6) 2003年8月,縣政府收回了剩余的7畝土地。
2.A公司所有土地的四至
(1)東:環(huán)城綠化帶;
(2)南:通城路;
(3)西:縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;
(4)北:寰宇電器公司。
3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒(méi)有提
到的)
(1)出讓合同;
(2)出讓金收據(jù);
(3)土地使用權(quán)證;
(4)土地登記檔案。
4.出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)
(1)時(shí)點(diǎn):2008年6月30日;
(2)用途:工業(yè)用地;
(3)使用年期:43年;
(4)開(kāi)發(fā)程度:內(nèi)外“六通一平”;
(5)土地性質(zhì):出讓?zhuān)?/p>
(6)容積率:開(kāi)發(fā)區(qū)平均容積率。
5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算
過(guò)程
(1)土地出讓市場(chǎng)價(jià)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)×畝數(shù)
=16×7
= 112(萬(wàn)元)
(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場(chǎng)平均水平×(1+增長(zhǎng)
率)×畝數(shù)
=48/12×(1 +10%) ×7
=30.80(萬(wàn)元)
(3)返還的出讓金:出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)
=20÷(17 -4) ×(4+1)
=7.69(萬(wàn)元)
(4)補(bǔ)償估算式:7畝土地出讓市場(chǎng)價(jià)-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土
地出讓金
=112 -30.80 +7.69
=150.49(萬(wàn)元)
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