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某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價,該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員,應做哪些具體工作?
答:對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查,對當?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M行預測;利用適當?shù)墓纼r方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答:假設開發(fā)法,市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后,于2000年8月開始施工,2002年3月該公司尋找合作伙伴,委托評估機構對已完工部分進行評估,核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。
1) 簡述評估技術路線;
假設開發(fā)法:求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值,減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法:按比較實例選擇原則,選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實例作為比較實例,進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正,從而得到比較實例的比準價格。
2) 應搜集審核的資料;
國有土地使用權證書;建設用地規(guī)劃許可證;建設工程規(guī)劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;
若采用市場比較法:
1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?
應考慮是估價對象的類似房地產(chǎn),包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數(shù)法,包括算術平均數(shù)法和加權平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。
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