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11、 采用收益還原法評估承租土地使用權價格時,其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標準答案: b
解 析:采用收益還原法評估承租土地使用權價格時,其土地還原率一般應( )出讓土地使用權還原率。
12、 某商店占地面積35平方米,建筑物面積60平方米,年正常經營性收入為45000元,年經營總費用為5000元,建筑物年純收益為10000元,若土地還原率取10.0%,則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標準答案: b
解 析:45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。
13、 某宗房地產,年凈收益50萬元,建筑物價值250萬元,建筑物還原率8%,土地還原率6%,則該宗房地產的總價值為( )萬元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標準答案: c
解 析:建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。
14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時,除有租約限制外,應選取( )作為估價依據(jù)。
A. 類似土地的客觀純收益
B.類似土地的實際純收益
C. 類似土地的最高純收益
D.類似土地的最低純收益
標準答案: a
解 析:采用收益還原法評估某宗土地的價格時,除有租約限制外,應選取類似土地的客觀純收益作為估價依據(jù)。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米,對應土地使用權年期為25年,而待估宗地的出讓年期為37年,土地還原率取7%,則待估宗地經過年期修正后的價格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標準答案: d
解 析:待估宗地經過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
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