2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，助您順利通關(guān)!

我國土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史

20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價(jià)格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會(huì)主義級(jí)差地租理論、社會(huì)主義絕對(duì)地租理論和社會(huì)主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價(jià)形成理論，并成功借鑒了西方地價(jià)形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實(shí)踐，中國的土地估價(jià)制度的確立，形成了一整套適合我國國情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，土地估價(jià)已經(jīng)成為一項(xiàng)法律制度，成為土地市場的一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》作為國家標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)正式實(shí)施;《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》三個(gè)規(guī)程也已經(jīng)作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，為建立農(nóng)用地估價(jià)制度奠定了基礎(chǔ)。

影響地價(jià)的一般因素

一般因素是指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，是影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素會(huì)影響土地價(jià)格的整體水平，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。包括：

1、土地制度：是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個(gè)國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社會(huì)形態(tài)中最重要、最基本的制度，直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。

2、住房制度：住房制度改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，是對(duì)城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革，包括改革住房建設(shè)投資體制、改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制、改革住房分配體制、建立雙軌制的住房供應(yīng)體系、建立住房公積金制度、建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場等，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。

3、城市規(guī)劃：城市規(guī)劃對(duì)城市的性質(zhì)、功能及宏觀區(qū)位產(chǎn)生決定性影響，這在整體上影響城市地價(jià)水平。城市規(guī)劃對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，很大程度上對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響;土地因其用途和利用強(qiáng)度的不同會(huì)具有不同的收益能力，同一塊土地在用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時(shí)的地價(jià)有很大的差異，一般商業(yè)用地效益最高。

4、相關(guān)政策：主要有房地產(chǎn)開發(fā)政策、地價(jià)政策、稅收政策等，對(duì)地價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大影響。高地價(jià)政策意味著政府放開對(duì)地價(jià)的管制，會(huì)促使地價(jià)上漲;低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯;地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價(jià)的高低;稅收政策通過增加稅賦，會(huì)使居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少，從而減少社會(huì)投資，降低經(jīng)濟(jì)增長幅度，企業(yè)無力或不想擴(kuò)大投資，促使土地需求降低，土地價(jià)格降低。

5、人口狀況：人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，對(duì)地價(jià)的影響很大，主要包括：人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成等。人口密度通常提高時(shí)，使土地需求上升，導(dǎo)致地價(jià)上漲。人口素質(zhì)一般對(duì)住宅用地價(jià)格的有較大影響。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會(huì)秩序較為安定，受教育程度和文化素養(yǎng)群體集中，環(huán)境整潔優(yōu)雅，更適宜人們選擇居住，引起該類住宅區(qū)需求增加，促使地價(jià)上漲。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭人口構(gòu)成逐步由大家庭模式向以夫妻為中心的小家庭模式轉(zhuǎn)變，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，家庭數(shù)量相應(yīng)增多，對(duì)住宅的需求增加，導(dǎo)致住宅用地價(jià)格上漲。

6、社會(huì)發(fā)展和安定狀況：社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)小，收益大，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。

7、城鎮(zhèn)發(fā)展過程：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，會(huì)增加對(duì)建設(shè)用地的需求，提高城鎮(zhèn)土地價(jià)格水平，另外，城市化發(fā)展越快，就業(yè)機(jī)會(huì)就多，人口遷入就大，城鎮(zhèn)人口分布就越密集，地價(jià)漲幅也會(huì)相應(yīng)較大。

8、國際經(jīng)濟(jì)狀況：世界經(jīng)濟(jì)逐步向一體化、多元化發(fā)展，任何一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)都不可能脫離世界經(jīng)濟(jì)而快速發(fā)展，隨著國家間、經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)間經(jīng)貿(mào)關(guān)系的逐漸密切，一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)情況與世界經(jīng)濟(jì)的變化休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況和地價(jià)水平更會(huì)受到影響。

9、國際政治因素：國家間政治關(guān)系密切為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，有利于投資者跨國投資，使土地需求上漲，推動(dòng)地價(jià)水平提高;如果國家之間對(duì)立，彼此斷絕各種往來，就會(huì)限制人員流動(dòng)和資金流向，如果發(fā)生戰(zhàn)爭還會(huì)直接對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重破壞，直接使土地需求下降，地價(jià)暴跌。

10、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，公共投資和私人投資水平越高，財(cái)政金融景氣，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，物價(jià)、工資處于有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀態(tài)，社會(huì)總投資增加，因建設(shè)需要而增加對(duì)土地的需求，地價(jià)水平就會(huì)上升;反之，如果經(jīng)濟(jì)不景氣投資就會(huì)減少，對(duì)土地的需求就會(huì)減少，引致地價(jià)下降。

11、財(cái)政金融體制：在國家的財(cái)政金融體制下，政府通過財(cái)政金融達(dá)到對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，若政府收入主要用于經(jīng)濟(jì)性投資，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的程度就較大，如某些地方政府為追求地方經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，不斷提高投資水平，會(huì)導(dǎo)致土地需求的大幅增加，引致土地價(jià)格水平飛漲。

12、、居民收入、消費(fèi)水平：隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，會(huì)對(duì)物質(zhì)、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，則會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量、面積、外觀、舒適度等方面的要求會(huì)越來越高。直接促進(jìn)較高水平的房地產(chǎn)市場的活躍，提升相應(yīng)房地價(jià)水平。

13、利率水平：房地產(chǎn)交易的主要特點(diǎn)之一，是巨額款項(xiàng)的往來，因此，投資或購置房地產(chǎn)與可運(yùn)用的資金有關(guān)。人們?cè)谫徺I房地產(chǎn)時(shí)需要支付巨額款項(xiàng)，如果自身暫時(shí)不能達(dá)到時(shí)，需要向銀行貸款或是以其他房地產(chǎn)作抵押取得貸款。利率水平的變化也會(huì)影響人們?yōu)橘徺I房地產(chǎn)而支付的代價(jià)，間接影響地價(jià)水平的高低。

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（責(zé)任編輯：rhj）

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