2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

選擇題

1、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。

A.1350

B.1533

C.1611來自

D.1722

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：

1.土地使用年期無限時的計算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含義同前;

b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

2、收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計算的。

A.經(jīng)營收益

B.總收益

C.總費(fèi)用與總收益之和

D.純收益

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

3、收益還原法可用于( )。

A.評估土地價格

B.評估房產(chǎn)價格

C.評估不動產(chǎn)價格

D.評估承租土地使用權(quán)價格

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權(quán)價格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評估土地價格。

4、采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。

A.土地租金

B.房地出租的租金

C.房屋折舊費(fèi)

D.利息

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d

解析：根據(jù)收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計算到總收益里面。

5、計算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。

A.管理費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.房屋折舊費(fèi)

D.空房損失費(fèi)

E.保險費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, e

1、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險的()獲利率。

A.資本

B.土地

C.項目

D.房屋

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率的原因。

2、 收益還原法求得土地價格通常稱為()。

A.收益價格

B.比準(zhǔn)價格

C.積算價格

D.地租價格

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：收益價格是收益還原法求得的土地價格。

3、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。

A.地租

B.區(qū)位

C.級差地租

D.剩余價值

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。

4、 土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用()表現(xiàn)的收益。

A.貨幣形式

B.實物形式

C.地價形式

D.地租形式

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。

5、 下面對土地估價描述不正確的是( )。

A.土地估價依據(jù)的理論和方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對地價產(chǎn)生深刻的影響

C.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大

D.土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

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