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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo):課堂筆記一(8)
2、我國(guó)城市土地制度的構(gòu)成與基本特征
我國(guó)城市土地制度主要包括國(guó)有土地所有權(quán)制度、國(guó)有土地使用權(quán)制度、土地管理制度。
我國(guó)城市土地制度的基本特征包括:
(1)城市土地實(shí)行土地公有制,土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制度的基礎(chǔ),因此,進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。
土地的社會(huì)主義全民所有制?!锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定:“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制”。土地的社會(huì)主義全民所有制,具體采取的是社會(huì)主義國(guó)家所有制的形式,由社會(huì)主義國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地,行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。
(2)城市土地實(shí)行土地國(guó)有制度。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。《憲法》第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有。”《土地管理法》第八條更明確規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。”全民所有制的土地,稱(chēng)為國(guó)家所有土地,簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地,其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使,具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定:“全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。”
(3)城市國(guó)有土地實(shí)行有償有期限使用制度。除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外,凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等,均實(shí)行有償有限期使用。
現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的情況下,國(guó)家可采用拍賣(mài)、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù);土地使用權(quán)期滿(mǎn),土地連同地上的建筑物由政府無(wú)償收回;需要繼續(xù)使用的,可以申請(qǐng)續(xù)期,申請(qǐng)批準(zhǔn)后,期限可以延長(zhǎng),同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情補(bǔ)交出讓金;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑。①通過(guò)行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得;③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式);④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。
(4) 實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言,土地統(tǒng)一管理體制的特征有二,其一是把全國(guó)土地作為一個(gè)整體,實(shí)行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理;其二是要求在土地管理部門(mén)及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的密切合作,形成一個(gè)相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu),發(fā)揮整體功能,實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。
3、我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征
(1)我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成
①集體土地所有權(quán)制度
土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制,具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式,由各個(gè)社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動(dòng)人民占有屬于該集體的土地,行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。
②集體土地使用權(quán)制度
現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制,在土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織的條件下,把土地使用權(quán)承包給農(nóng)產(chǎn),以戶(hù)為單位獨(dú)立經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧,除向集體上交提留和向國(guó)家交納農(nóng)業(yè)稅以外,其余全部收入歸農(nóng)戶(hù)個(gè)人。對(duì)提留和農(nóng)業(yè)稅,國(guó)家和地方政府在各個(gè)時(shí)期的政策可能有所變化,目前已全部減免。
(2)我國(guó)農(nóng)村土地制度的基本特征
①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制,土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制度的基礎(chǔ),因此,進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。
②農(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制,具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通過(guò)征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán);土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不穩(wěn)定;承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。
④農(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè),應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃;符合土地利用年度計(jì)劃;
符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃;堅(jiān)持合理布局,綜合開(kāi)發(fā),配套建設(shè);涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。
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