公眾號:mywangxiao
及時發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試,小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的處置與評估知識點,希望在2012年土地估價師考試中,助您一臂之力!
隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入,許多國有企業(yè)都進行了體制改革,國有企業(yè)中土地資產(chǎn)是國有資產(chǎn)的重要部分,涉及國有企業(yè)中土地資產(chǎn)的評估也是土地評估機構(gòu)評估工作中的重要業(yè)務(wù)。國有企業(yè)改革中土地評估工作,政策性強,業(yè)務(wù)復(fù)雜,涉及評估金額巨大,特別是國土資發(fā)2001第44號通知頒布后,土地評估報告由土地估價結(jié)果確認改為土地估價報告?zhèn)浒钢疲哟罅酥薪闄C構(gòu)的風(fēng)險,土地評估中介機構(gòu)在國有企業(yè)改制的土地評估中,如何化解中介風(fēng)險,提高評估報告質(zhì)量,是每個評估機構(gòu)首先考慮的問題。
在國企業(yè)土地改制評估中,土地評估中介機構(gòu)首先應(yīng)該認真研究和分析國有企業(yè)改制涉及土地的有關(guān)法規(guī),搞清國有企業(yè)改制土地處置方式的本質(zhì),正確恰當(dāng)?shù)剡x擇價格類型,科學(xué)合理的選擇評估方法,從而得出準(zhǔn)確的估價結(jié)果。下面從國有企業(yè)改制土地處置的方式進行綜合分析,并針對不同的處置方式應(yīng)選擇的價格類型和評估方法進行討論。
(一)國有企業(yè)改制土地處置的方式的分析:
1、國有企業(yè)改制涉及土地部分的改制主要內(nèi)容是對土地資產(chǎn)的界定、處置和評估,合理處置土地資產(chǎn)對促進國企改革有重大意義,有利于盤活和顯化土地資產(chǎn),國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置方式有:土地使用權(quán)出讓和租賃;土地使用權(quán)作價出資(入股);土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營;土地使用權(quán)保留劃撥方式。
2、土地使用權(quán)出讓或出租方式適用的條件是國有企業(yè)改變原有的國有性質(zhì),而成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團、股份合作制;或者被非國有企業(yè)兼并;對外租賃經(jīng)營;企業(yè)破產(chǎn)等涉及劃撥土地使用權(quán),應(yīng)該采用土地出讓或租賃形式。土地使用權(quán)作價入股或授權(quán)經(jīng)營適用條件是關(guān)系國計民生,國民經(jīng)濟命脈的關(guān)健性領(lǐng)域和基礎(chǔ)性企業(yè)或大型骨干企業(yè),改組成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團的企業(yè)改制,并且要由省級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。保留劃撥方式適用條件是:
(1):城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;
(2)國家重點扶持的能源交通、水利項目用地;
(3)不進行公司制改造的國有企業(yè),土地用途不發(fā)生改變;
(4)國有企業(yè)兼合國有企業(yè)或其它非國有企業(yè)后仍為國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或國有企業(yè)兼并、合并的對方為瀕臨破產(chǎn)的企業(yè);
(5)國有企業(yè)改組成國有獨資公司的。保留劃撥方式要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府土地行政主管部門的批準(zhǔn)。除了國企改為國有獨資公司外,保留劃撥方式的期限不超過5年。
3、通過分析,國有企業(yè)土地使用權(quán)的處置方式的適用條件,我們不難看出,國有企業(yè)土地處置方式有以下特點和區(qū)別:
(1)國有土地使用權(quán)處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。
(2)體現(xiàn)出土地資產(chǎn)處置中,區(qū)分類型,有償使用原則,涉及國有企業(yè)改變其原有國有性質(zhì),必須有償出讓或租賃,而涉及改制后仍保持原國有性質(zhì)或者公益項目,國家扶持基礎(chǔ)項目,可以采用國家作價入股或授權(quán)經(jīng)營方式,甚至還可以采用保留劃撥方式。
(3)涉及到保留劃撥,作價入股,授權(quán)經(jīng)營方式的必須由有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府土地主管部門的批準(zhǔn),而涉及土地有償出讓由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請,補交土地出讓金,并與土地主管部門簽定土地出讓合同,辦理土地變更登記。
(4)土地使用權(quán)作價入股和授權(quán)經(jīng)營是不同的,有很多估價師容易搞混,兩者有相同之處,但也有很大區(qū)別。相同之處是都要經(jīng)土地管理部門的批準(zhǔn),改制后的土地使用權(quán)的持有人為新的企業(yè),兩者區(qū)別在于:土地使用權(quán)作價入股形式,相當(dāng)于國家將土地使用權(quán)作價后再投入改組后的新設(shè)企業(yè),該土地使用權(quán)由新企業(yè)持有,形成的國家股權(quán)由人民政府土地行政管理部門委托的國有持股單位統(tǒng)一持有,這個持有主體一般是財政部門的資產(chǎn)管理部門,作價入股形成的新企業(yè)可以按法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán),但必須經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn),國家持股單位有參與企業(yè)經(jīng)營管理和分取股東權(quán)益的權(quán)力。而授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家持股公司、國有獨資公司、集團公司經(jīng)營管理,這些被授權(quán)的公司授權(quán)權(quán)利憑證就是土地管理部門所發(fā)的土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書,改制后的公司可以憑經(jīng)營管理授權(quán)書向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)作價出資或租賃方式配置土地,但被授權(quán)經(jīng)營公司必須接受授權(quán)部門的臨督管理,必須對土地資產(chǎn)保值、增值提供年度報告。
(5)不同土地處置方式應(yīng)該有不同的審批權(quán)限,對于出讓或租賃的,企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請,而授權(quán)經(jīng)營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準(zhǔn)。
(6)所有處置方式企業(yè)都必須持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)。
(二)評估價格類型的選擇:
我們估價師進行土地評估前,必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式,搞清土地的各種處置方式的適用條件,各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別,辦理各種處置方式的程序,才能會使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料,根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì),處置方式及權(quán)利狀況,科學(xué)選擇方法和相關(guān)參數(shù),合理確定評估的價格類型,做好企業(yè)的土地改制評估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評估分為公司制改造土地使用權(quán)評估,土地使用權(quán)作價出資與授權(quán)經(jīng)營評估,土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估及保留劃撥土地使用權(quán)評估,但應(yīng)該提出的是土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股形式,筆者認為是企業(yè)進行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制,而并非土地資產(chǎn)的處置方式。
1、公司制改造土地使用權(quán)評估:公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)進行公司制改造,組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等,改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè),土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進入企業(yè),這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權(quán)價格,而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)改造后,國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體,如企業(yè)破產(chǎn),企業(yè)上市,非國有企業(yè)兼并國有企業(yè),國有企業(yè)出售或租賃,土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù),與土地管理部門簽定土地出讓合同,補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格兩者之差,所以評估要分別評出劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同,支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定,可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。
2、土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估,這種方式是國家以一定年期土地使用權(quán)作價方式投入新的企業(yè),國有作為土地所有者,要體現(xiàn)國家的權(quán)益,評估價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格,但作為國家的出資額(資本金)注入企業(yè),應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價格。作價出資額(注入企業(yè)的資本金)=出讓土地使用權(quán)價格—劃撥土地使用權(quán)價格,這是因為劃撥土地使用取得以后,企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本,這部分權(quán)益在企業(yè),而非政府和國家,但要注意年期修正。
3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估。國企債轉(zhuǎn)股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式,它是國企以其劃撥土地使用權(quán)作價后,把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式,債權(quán)人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評估土地使用權(quán)價格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù),當(dāng)然評估的是劃撥土地使用權(quán)價格,這種評估為劃撥土地使用權(quán)的價格(如現(xiàn)在開灤集團的債轉(zhuǎn)股評估)
4、保留劃撥土地使用權(quán)評估:企業(yè)經(jīng)營獲準(zhǔn),這時評估就是評估土地劃撥土地使用權(quán)價格,保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準(zhǔn)進行抵押,抵押權(quán)實現(xiàn)后,土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎?,從所獲收益中抵交出讓金后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
(三)評估方法的選取:
1、劃撥土地使用權(quán)的評估,目前一般采用兩種形式,一種正算:劃撥土地使用權(quán)=劃撥土地使用權(quán)平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤;另一種是反算,劃撥土地使用權(quán)=(出讓價格使用權(quán)—出讓金)/年期修正,應(yīng)該注意正算法,劃撥土地使用權(quán)是一定區(qū)域內(nèi)土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本,開發(fā)成本也是該區(qū)域內(nèi)的客觀投入而非實際投入成本,包括土地取得開發(fā)成本的利息投入,不應(yīng)包括土地由于開發(fā)投入的增值收益,因為土地的增值收益在國家而不是企業(yè),反算法特別注意出讓價是有年期的,而劃撥是無限年期的,注意年期修正。
2、出讓價格使用權(quán)評估,國企改制中出讓價格的評估,應(yīng)該體現(xiàn)出國家的權(quán)益不受損害,有條件優(yōu)先采用市場比較法、收益還原法,還可以基準(zhǔn)地價修正法,不宜使用成本法,從而得到合理的出讓價格。
3、
(責(zé)任編輯:中大編輯)