公眾號(hào):mywangxiao
及時(shí)發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗(yàn)
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年土地估價(jià)師考試課程,全面的了解土地估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012年土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo):課堂筆記五(2)
例題:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓?zhuān)瑧?yīng)具備的法定條件是()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.由國(guó)家先行征收
B.先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家
C.經(jīng)集體土地所有者同意
D.經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上的成員同意
答案:A
解析:集體土地不經(jīng)征收(成為國(guó)有土地)不得出讓。
(1) 出讓主體
主要是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓人。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當(dāng)?shù)?,它必須具備一定的法定條件和資格。
①土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。
②中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,除法律另有規(guī)定外,均可依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán),進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。
③土地使用者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定,并不得損害社會(huì)公共利益。
(2)出讓客體
①根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條和第八條的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓是在國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的,集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后才能出讓。
②地下的各類(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等,不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。
③土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”,即待開(kāi)發(fā)的土地,也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。
(3)出讓年限
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定:
(1)居住用地七十年;
(2)工業(yè)用地五十年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;
(5)綜合或者其他用地五十年。
土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償。出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的,土地使用者有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證,取得土地使用權(quán)。
土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求,開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
出讓期屆滿(mǎn),政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物的所有權(quán)。若因公共利益需要,國(guó)家可依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。使用者如需繼續(xù)使用,可向政府申請(qǐng)續(xù)期,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于期滿(mǎn)前1年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證書(shū)。
例題:根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,教育、科技用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
答案:B
解析:《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。
2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式
依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年,國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))增加了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。11號(hào)令同時(shí)規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
(1)協(xié)議出讓。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱(chēng)定向議標(biāo),協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款,達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同,有償出讓土地使用權(quán)的行為。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大,不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。
(2)拍賣(mài)出讓。拍賣(mài)出讓是按指定時(shí)間、地點(diǎn),在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)拍賣(mài)給出價(jià)最高者(競(jìng)買(mǎi)人)。拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng),它適用于區(qū)位條件好,交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
(3)招標(biāo)出讓。招標(biāo)出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng),通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng),來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種:一種是公開(kāi)招標(biāo);二是采用邀請(qǐng)招標(biāo)。中標(biāo)者(受讓人)不一定是標(biāo)價(jià)最高的單位或個(gè)人。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng),適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
(4)掛牌出讓。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式不僅具有招標(biāo)、拍賣(mài)的公開(kāi)、公平、公正的特點(diǎn),而且具有招標(biāo)、拍賣(mài)不具備的優(yōu)勢(shì),是招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。
采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議和掛牌方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟,由國(guó)土資源部或省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
例題:國(guó)家規(guī)定,商品住宅用地必須采取()方式出讓。
A.抽簽
B.招標(biāo)
C.拍賣(mài)
D.協(xié)議
E.掛牌出讓
答案:BCE
解析:《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第11號(hào))增加了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。11號(hào)令同時(shí)規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
相關(guān)文章:
2012年土地估價(jià)師考試《管理基礎(chǔ)知識(shí)》課堂筆記五
2012年土地估價(jià)師考試《管理基礎(chǔ)知識(shí)》課堂筆記四
2012年土地估價(jià)師考試《管理基礎(chǔ)知識(shí)》課堂筆記三
更多關(guān)注: 土地估價(jià)師考試報(bào)考條件 考試培訓(xùn) 考試用書(shū)
(責(zé)任編輯:中大編輯)