為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

5.4 成本逼近法

5.4.1 成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下：

1.新開(kāi)發(fā)土地

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

=成本價(jià)格+土地所有權(quán)收益

2.已開(kāi)發(fā)土地

地價(jià)=土地重新開(kāi)發(fā)成本(開(kāi)發(fā)原價(jià))- 減價(jià)修正

5.4.2 成本逼近法的估價(jià)步驟

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法;

2.搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及所有權(quán)收益等資料;

3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤(rùn);

4.確定國(guó)家作為土地所有者對(duì)待估土地所享有的土地所有權(quán)收益;

5.按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格;

6.確定已開(kāi)發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。

5.4.3 確定土地取得費(fèi)

1.土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國(guó)有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。

2.征地費(fèi)用是指國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)：

(1) 土地補(bǔ)償費(fèi);

(2) 安置補(bǔ)助費(fèi)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算;

(3) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償;

(4) 農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);

(5) 占用耕地的耕地占用稅;

(6) 占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi);

(7) 占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金;

(8) 征地管理費(fèi);

(9) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

3. 城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：

(1) 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi);

(2) 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi);

(3) 安置補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等;

(4) 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi);

(5) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi);

(6) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

5.4.4 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;宗地紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價(jià)目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價(jià)。

5.4.5 確定土地開(kāi)發(fā)利息

利息是對(duì)土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來(lái)綜合確定。

5.4.6 確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

利潤(rùn)是對(duì)土地投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率(利潤(rùn)率)下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤(rùn)率來(lái)確定。

5.4.7 確定土地所有權(quán)收益

土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國(guó)家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，它是絕對(duì)地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差異對(duì)成本價(jià)格的比率。

5.4.8 使用成本逼近法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

1.在使用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要注意待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成，及進(jìn)行減價(jià)修正。

2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。其年期修正公式為：

P = P'×(1+r)n-m/(1+r)n

式中：

P為經(jīng)年期修正后的土地價(jià)格;

P'為未經(jīng)年期修正的土地價(jià)格;

r 為土地資本化率

n 為土地使用權(quán)的法定最高使用年限

m 為經(jīng)有償出讓后，土地的已使用年限。

3.具體估價(jià)時(shí)，待估宗地的土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容可能會(huì)與第5.4.3條、第5.4.4條規(guī)定的內(nèi)容有所不同，估價(jià)師應(yīng)根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況確定合理的計(jì)費(fèi)內(nèi)容和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中列明土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目。

4.具體估價(jià)時(shí)，要注意確定合理的利息率和利潤(rùn)率，由于估價(jià)目的不同，或估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異，利息率和利潤(rùn)率的取值可能會(huì)差別很大。

5.城市新開(kāi)發(fā)土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，一般不需考慮扣除折舊和進(jìn)行年期修正，但應(yīng)考慮城市規(guī)劃和周圍環(huán)境等區(qū)域因素對(duì)其造成的影響，并給予適當(dāng)?shù)膮^(qū)位修正。

5.4.9 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。

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