公眾號:mywangxiao
及時(shí)發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗(yàn)
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水,場地平整),可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%,土地出讓年限為50年。
下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料:
征地補(bǔ)償資料:該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元,根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定,征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值,青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。
征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi):征地管理費(fèi),按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅,按5元/平方米征收;耕地開墾費(fèi),按10元/平方米計(jì)收。
土地開發(fā)成本及費(fèi)用:開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開發(fā)費(fèi)平均為90元/平方米。
假定土地開發(fā)周期為1.5年,開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入;開發(fā)的投資回報(bào)率為15%,年貸款利率為8%,土地還原率為6%,50年期工業(yè)用地土地市場價(jià)格與成本價(jià)格的比率為120%,請根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。
標(biāo)準(zhǔn)答案:
1.解題思路與方法選用
根據(jù)題意,估價(jià)對象為新開發(fā)土地,且已給定征地成本、土地開發(fā)費(fèi)用等資
料,適宜選用成本逼近法進(jìn)行評估。
2.解題步驟
(1)計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍,即為:
a.最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)
b.青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償:2000/666.67=3.0(元/平方米)
c.征地費(fèi)合計(jì):90+3.0=93.0(元/平方米)
d.征地管理費(fèi):93.0×4%=3.72(元/平方米)
e.耕地占用稅:5元/平方米
f.耕地開墾費(fèi):10元/平方米
g.土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)
(2)土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)=90元/平方米
(3)投資利息
投資利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]
=19.02(元/平方米)
(4)投資利潤
投資利潤=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)
(5)計(jì)算土地成本價(jià)格
成本價(jià)格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)
(6)計(jì)算土地增值
根據(jù)題意,這里土地增值率取20%,則:
土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)
(7)計(jì)算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)
全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià):251.0+50.2=301.2(元/平方米)
(8)計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià)
可出讓土地單位面積地價(jià):301.2÷80%=376.5(元/平方米)
即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元/平方米。
中國土地估價(jià)師考試網(wǎng)(中大網(wǎng)校下轄土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)權(quán)威機(jī)構(gòu)),以頂尖的師資力量、領(lǐng)先的課件技術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕虒W(xué)態(tài)度、靈活的教學(xué)模式,為廣大土地估價(jià)師考試學(xué)員服務(wù),通過名師輔導(dǎo)、視頻授課、專家答疑等多種手段,提供分階段、全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在幫助廣大學(xué)員輕松過關(guān) 。
更多土地估價(jià)師信息請關(guān)注:
土地估價(jià)師考試歷年真題 土地估價(jià)師考試模擬試題 土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料
(責(zé)任編輯:中大編輯)