為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

一、1998年采用收益還原法計算題解析(續(xù))

(三)、解題步驟

(1)選擇計算方法

(2)總收益計算(采用客觀收益)

(3)出租總費用計算

(4)房屋年純收益計算

(5)土地純收益計算

(6)估價時點土地價格計算

注意題目要求的是總地價還是單位地價

(四)、難點及常見問題分析

(1)難點：在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限

(2)常見問題：應(yīng)試者不考慮估價時點，土地使用權(quán)剩余年限取值錯誤

二、收益還原法復(fù)習(xí)

1、收益還原法的原理及適用范圍

只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價

2、收益還原法的估價程序與計算方法

(1)計算總收益

采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益

(2)計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

房地出租的總費用包括年管理費、年維修費、年保險費、年稅金和年折舊費。

房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：

A. 房屋耐用年限

B. 房屋耐用年限

房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 × 房屋成新度 = 房屋重置價 - 房屋總折舊

(3)計算土地純收益

房地出租中的土地純收益求取：

土地純收益 = 總收益-總費用-房屋純收益 = 房地純收益–房屋純收益

(4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率

(5)選擇公式求算地價

P——土地價格 a——土地純收益 r——土地還原率 n——土地收益年限

該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益

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