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某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水,場地平整),可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%,土地出讓年限為50年。
下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料:
征地補償資料:該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元,根據(jù)當?shù)匾?guī)定,征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值,青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。
征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費:征地管理費,按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅,按5元/平方米征收;耕地開墾費,按10元/平方米計收。
土地開發(fā)成本及費用:開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元/平方米。
假定土地開發(fā)周期為1.5年,開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入;開發(fā)的投資回報率為15%,年貸款利率為8%,土地還原率為6%,50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120%,請根據(jù)上述資料計算土地單價。
標準答案:
1.解題思路與方法選用
根據(jù)題意,估價對象為新開發(fā)土地,且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資
料,適宜選用成本逼近法進行評估。
2.解題步驟
(1)計算土地取得費及稅費
土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產(chǎn)值的30倍,即為:
a.最高補償標準:2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)
b.青苗補償及地上物補償:2000/666.67=3.0(元/平方米)
c.征地費合計:90+3.0=93.0(元/平方米)
d.征地管理費:93.0×4%=3.72(元/平方米)
e.耕地占用稅:5元/平方米
f.耕地開墾費:10元/平方米
g.土地取得費及稅費=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)
(2)土地開發(fā)費
土地開發(fā)費=90元/平方米
(3)投資利息
投資利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]
=19.02(元/平方米)
(4)投資利潤
投資利潤=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)
(5)計算土地成本價格
成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)
(6)計算土地增值
根據(jù)題意,這里土地增值率取20%,則:
土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)
(7)計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價
全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價:251.0+50.2=301.2(元/平方米)
(8)計算可出讓土地單位面積地價
可出讓土地單位面積地價:301.2÷80%=376.5(元/平方米)
即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價格為376.5元/平方米。
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(責任編輯:fky)