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為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料,希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!
某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià),該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員,應(yīng)做哪些具體工作?
答:對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調(diào)查,對當(dāng)?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M(jìn)行預(yù)測;利用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。
(2)可采取哪幾種估價(jià)方法?
答:假設(shè)開發(fā)法,市場比較法。
若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后,于2000年8月開始施工,2002年3月該公司尋找合作伙伴,委托評估機(jī)構(gòu)對已完工部分進(jìn)行評估,核定現(xiàn)狀價(jià)值為合作提供依據(jù)。
1) 簡述評估技術(shù)路線;
假設(shè)開發(fā)法:求取估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值,減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以次估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
市場比較法:按比較實(shí)例選擇原則,選取3個(gè)或3個(gè)以上房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例,進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正,從而得到比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格。
2) 應(yīng)搜集審核的資料;
國有土地使用權(quán)證書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;
若采用市場比較法
1) 在選取可比案例時(shí)應(yīng)考慮哪些因素?
應(yīng)考慮是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn),包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價(jià)目的吻合;成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近或可以進(jìn)行比較修正;成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
2)確認(rèn)比準(zhǔn)價(jià)格有哪幾種方法?
平均數(shù)法,包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。
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