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情景分析題

某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開(kāi)發(fā)周期平均為兩年且第一年開(kāi)發(fā)投資額一般占全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%。回答51-55小題的問(wèn)題。

51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( B D)。

A.收益還原法

B.市場(chǎng)比較法

C.剩余法

D.成本逼近法

52.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是(A B )。

A.征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格

B.開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商所需要的回報(bào)率

C.土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?/p>

D.土地開(kāi)發(fā)周期與土地開(kāi)發(fā)的難易程度有關(guān).

53.根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是(D)。

A.512.33元/平方米

B.433.29元/平方米

C.417.81元/平方米

D.459.59元/平方米

54.根據(jù)估價(jià)方法，下列說(shuō)法正確的是(ABC)

A.土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用.

B.各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析.

C.成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析

D.成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格

55.關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是(ABC)

A.成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)已開(kāi)發(fā)土地估價(jià).

B.成本法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用

C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易案例，無(wú)法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地

D.成本法沒(méi)有考慮土地的效用，價(jià)值和市場(chǎng)的需求，所以對(duì)與投資者衡量投資效益，進(jìn)行可行性分析沒(méi)有大的用處.

解答：土地取得費(fèi)=6萬(wàn)元/畝+2萬(wàn)元/畝=8萬(wàn)元/畝=120元/平方米

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米

投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(120+200)×15%=48元/平方米

計(jì)算土地價(jià)格

因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%

無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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