(二)以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于成本逼近法估價(jià)的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問(wèn)題。

(一)采用成本逼近法估價(jià)

1.土地取得費(fèi)

估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計(jì)算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價(jià)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體位置和條件，確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)為90元/平方米。

2.有關(guān)稅費(fèi)

A.土地管理費(fèi)

根據(jù)××省財(cái)政廳、×x省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([ 1995]×財(cái)農(nóng)字第82號(hào))規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2%征收”，確定估價(jià)對(duì)象土地管理費(fèi)為1.8元/平方米。

B.耕地占用稅

根據(jù)《××省耕地占用稅實(shí)施辦法》(×政[ 1987]119號(hào))，耕地占用稅為8元/平方米。

C.耕地開(kāi)墾費(fèi)

根據(jù)《××省土地管理?xiàng)l例》第29條，每平方米在10 - 15元的征收范圍，本次評(píng)估過(guò)程中，按每平方米10元征收耕地開(kāi)墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=19.8元/平方米

3.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

估價(jià)對(duì)象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國(guó)土資源局提供的資料及《××省××市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，并參考周圍地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為85元/平方米。

4.投資利息

投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，在取得土地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金的投入應(yīng)考慮其時(shí)間價(jià)值，在土地評(píng)估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本。通過(guò)調(diào)查了解，平均開(kāi)發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價(jià)期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計(jì)算如下：

投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×6.12%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×開(kāi)發(fā)周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)

5.投資利潤(rùn)

通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率一般為10%左右，則估價(jià)對(duì)象投資利潤(rùn)為：

投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×10%= 19.48(元/平方米)

6.土地增值收益

根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r(jià)格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和)的10% - 30%計(jì)，考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)的發(fā)育程度，本次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象土地增值收益率15%計(jì)。根據(jù)土地增值收益公式：

土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn))×15%= 33.54(元/平方米)

7.無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格

該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為：土地單價(jià)=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54

=257.14(元/平方米)

8.區(qū)位修正

成本逼近法測(cè)算過(guò)程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等均為估價(jià)對(duì)象平均的客觀價(jià)格，有必要對(duì)其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價(jià)人員認(rèn)為，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。

則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價(jià)格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)

9.有限年期土地使用權(quán)價(jià)格

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（責(zé)任編輯：fky）

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