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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導：課堂筆記四（8）

(一)農用地轉用概念

一、內容提要：

1.農用地轉用概念

2.農用地轉用的依據

3.農用地轉用的批準權限

4.農用地轉用的審批程序

5.土地征收和征用概念

6.征地行為的特征

7.土地征收補償和安置的內容

8.土地征收方案的編制與審核

9.土地征收程序

二、考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對農用地轉用與征地管理知識的理解與掌握程度。

三、考試基本要求

掌握：農用地轉用與征地管理的內涵、基本內容。

熟悉：農用地轉用的依據、條件、批準權限，征地安置補償?shù)膬热莺突疽蟆?/p>

了解：我國征地改革的方向與目標。

四、內容輔導：

(一)農用地轉用概念

1、農用地轉用概念。(掌握)

農用地轉用又稱為農用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

農用地轉用是《土地管理法》重要的內容，也是在市場經濟條件下，許多國家控制建設用地增長，保護農用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各國和地區(qū)，名稱不盡相同，但含義基本相似。有些稱為“土地開發(fā)許可”，有的稱為“建筑許可”，還有叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根據土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃，控制建設項目占用農用地，尤其是占用耕地的行為。

2、農用地轉用的條件(熟悉)

(1)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的農用地轉用必須符合下列條件：

①城市、村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃;

②土地利用年度計劃確定的控制指標(包括上級下達的計劃指標和土地整理折抵指標)

③保質足額補充所占耕地;

④符合國家的土地供應政策。

(2)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外單獨選址的建設項目，確需占用農用地的，應當符合下列條件之一：

①土地利用總體規(guī)劃已經明確預留的項目用地;

②經國務院和省人民政府批準的能源、水利等基礎設施建設項目用地;

③供水、供電、排污等確實無法在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設用地范圍內的特殊建設項目用地。

例題：下列關于農用地轉用概念，說法正確的是()。

農用地轉用又稱為農用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

A.農用地轉用又稱為農用地轉為建設用地

B.農用地轉用又稱為建設用地轉為農用地

C.農用地轉用是現(xiàn)狀的農用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為

D.農用地轉用是現(xiàn)狀的建設用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)檗r用地的行為

答案：AC

解析：農用地轉用概念。(掌握)

農用地轉用又稱為農用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

(二)農用地轉用的依據(熟悉)

1、土地利用總體規(guī)劃

農用地能否轉為建設用地，首先應當看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設用地區(qū)范圍內，可以轉為建設用地。否則將不得轉為建設用地。

但是，國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據國務院批準的文件修改規(guī)劃;省級人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設項目與省級人民政府批準的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經通過建設項目用地預審的，按照建設項目用地預審意見的具體要求及時調整規(guī)劃。

2、土地利用年度計劃

土地利用年度計劃是國家實行建設用地宏觀控制的有效措施。土地利用計劃中，包括了農用地轉為建設用地的計劃。其目的是控制建設項目大量占用農用地，造成耕地大量減少和農業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

即使是在私有制的國家，也對農用地轉用實行計劃控制。如一些國家通過制定農用地轉用控制指標來控制建設用地的過快增長，這一是為了防止農用地的減少，起到保護農用地的作用;二是為了控制建設用地的增長，達到控制城市地價的目的。這些都是值得借鑒的。

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（責任編輯：中大編輯）