公眾號:mywangxiao
及時發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
2012年土地估價師考試于9月15、16日進行,為使您順利通過2012年土地估價師考試,小編特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》考前沖刺階段模擬題,讓您輕松通過考試!
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地,土地總面積為3000平方米,交納的土地出讓金為30元/平方米,該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日,該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估,經(jīng)調(diào)查,該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變,請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
簡單計算題
簡單計算題旨在考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的掌握和應(yīng)用情況,每道試題著重考察某一種估價方法的具體運用,有一定深度,但不強調(diào)綜合分析。
解答該類試題除需掌握答題技巧外,還要注意以下問題:
(1)數(shù)據(jù)選用。有時題目中給出的已知條件較多,應(yīng)試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計算,如收益還原法中,無論收益還是費用均應(yīng)采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應(yīng)采用客觀成本,除非實際情況與客觀標(biāo)準(zhǔn)一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過程中要能夠做出判斷,清楚什么情況下可以采用實際值,什么情況下不能采用。
(2)參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。
(3)計息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時,需將土地的尚可(剩余)使用年限考慮進去。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的單位地價和總地價,即要求計算出兩種形式的土地價格。
(2)梳理有關(guān)資料。可將題目提供資料分為兩類:一是有關(guān)估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期,估價時點與土地取得時間是否一致等;二是市場調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ),也是選擇方法的主要依據(jù),審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致,如土地使用年期等。
(3)考慮資料取舍,找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細(xì)審查,看缺少什么條件,是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率,但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn),土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。
(二)解題思路與方法選擇
1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù),可采用成本逼近法評估。
2.解題思路由于題目所給條件比較間接,解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同,主要體現(xiàn)在年期修正上,首先需明確待估宗地的剩余使用年期,因土地取得時間與估價時點相差一年,至估價時點止,土地剩余使用年期應(yīng)為49年。
基本思路:先根據(jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤;將以上各項相加得到無限年期土地成本價格;將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正,均修正為49年期價格;將修正后價格加總得到所求地價。
(三)公式與計算步驟
1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù):
2.計算步驟
(1)選擇計算方法根據(jù)題意,本題適用于成本逼近法
(2)土地取得費及稅費10×10000÷666.67=150(元/平方米)
(3)土地開發(fā)費8×10000÷666.67=120(元/平方米)
(4)利息(按單利計算)
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
(5)利潤(150+120)×10%=27(元/平方米)
(6)土地成本價格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
(7)49年期的土地成本價格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
(8)49年期的土地出讓金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)
(9)計算單位地價290.79+29.90=320.69(元/平方米)
(10)計算總地價總地價=320.69×3000=96.21(萬元)
(四)難點與常見錯誤分析
1.試題難點
對于成本逼近法應(yīng)用的測試在歷次考試中均有涉及,與以往不同的是,本題更偏重對應(yīng)試者估價能力的考察,且在以下兩方面增加了難度:
(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率,土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn),要求應(yīng)試者能夠做出判斷。
(2)土地取得時間與估價時點不一致,需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時間與估價時點相差一年,至估價時點止,土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時,要考慮成本價格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異,采用不同的修正公式。
2.常見錯誤分析
(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述,或前面缺少解題方法說明等。
(2)未統(tǒng)一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統(tǒng)一,中間過程既可使用“元/平方米”,也可使用“萬元/畝”,但最終單位地價要換算成“元/平方米”。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點,歷次考試多有涉及,‘’畝“ 與”平方米“之間的換算,可采用”1畝=666.67平方米“或”1畝=1/0.0015平方米“。
(3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發(fā)費,但計息期不同,土地取得費的計息期為整個開發(fā)期即1年,土地開發(fā)費在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入),其計息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費與土地開發(fā)費的計息差異,計息期均按一年或半年計算。
本題土地開發(fā)周期未超過1年,在按年計息的前提下,可按單利計算利息,若開發(fā)周期在一年以上,則需按復(fù)利計算。考試用書
(4)利潤計算基數(shù)錯誤。利潤計算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費與土地取得費之和,利息一般不作為計算利潤的基數(shù)。
(5)未做年期修正或修正錯誤。如:未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同,均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格;或僅對土地成本價格進行年期修正;或錯將土地剩余使用年期確定為50年。
相關(guān)文章:
2012年土地估價師考試試題:案例分析經(jīng)典題匯總
2012年土地估價師考試試題:案例與報告輔導(dǎo)題匯總
更多關(guān)注:2012年土地估價師考試時間 考試培訓(xùn) 考試用書
(責(zé)任編輯:中大編輯)