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2011土地估價師:城市土地估價規(guī)程18

發(fā)表時間:2011/4/2 11:36:01 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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5.3.6 進行交易情況修正,是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差,將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性,交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差,不宜直接作為比較的對象,必須預先對交易中的不正常的情況加以修正,使其成為正常的交易價格后,才能作為估算估價對象價格的比準值。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種:

1. 有利害關系人之間的交易;

2. 急于出售或者購買情況下的交易;

3. 受債權債務關系影響的交易;

4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;

5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;

6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并,必將增加原有地產(chǎn)的效用,相鄰地產(chǎn)的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買;

7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格;協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格;

8. 交易稅費非正常負擔的交易;

9. 其他非正常的交易。

上述情況,在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的步驟為:

1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度,即分析在正常情況下和這些特殊情況下,土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算,確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累,判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定,交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

2.利用修正系數(shù),修正求得比較實例的正常價格。

5.3.7 進行交易日期修正,應將比較實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。

1. 采用類似土地價格變動率進行修正。

2. 利用類似土地價格指數(shù)進行修正。

3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下,估價人員可以根據(jù)當?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷,加以修正。

土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律,采用時間序列分析,建立土地價格與時間的相互關系模型來求取。

5.3.7 進行區(qū)域因素修正,應將比較實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。

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(責任編輯:)

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