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(四)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)(掌握)

1、基準(zhǔn)地價(jià)概念

基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

例題：在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.區(qū)域平均地價(jià)

B.市場(chǎng)價(jià)格的平均值

C.成交地價(jià)的平均水平

D.評(píng)估價(jià)格的平均值

答案：A

解析：基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

2、基準(zhǔn)地價(jià)的作用

(1)建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù);

(2)為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

(3)充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式;

(4)為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù);

(5)是政府制定協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù);

(6)為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格數(shù)據(jù);

(7)為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

3、基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式

常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：

①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。

②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。

③路線價(jià)。路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

4、標(biāo)定地價(jià)概念與作用

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)的作用：

(1)標(biāo)定地價(jià)為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金提供依據(jù);

(2)標(biāo)定地價(jià)為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

(3)標(biāo)定地價(jià)為國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

(4)標(biāo)定地價(jià)為政府制定土地市場(chǎng)管理政策提供依據(jù)。

例題：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.市場(chǎng)交易價(jià)格

B.出讓價(jià)格

C.宗地地價(jià)

D.標(biāo)定地價(jià)

答案：D

解析：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

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