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2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題及參考答案8-土地估價(jià)師

發(fā)表時(shí)間:2010/11/1 15:18:15 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán),出讓年限為50年,根據(jù)規(guī)劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張,該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款,請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:

(1)該大樓1~3層為商場(chǎng),建筑面積為3000平方米,4~15層為辦公樓。

(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。

(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房,其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng),預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類(lèi)建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元,同類(lèi)物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米,辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。

(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查,有關(guān)參數(shù)確定為,房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%,保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰,稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年,殘值率為2%。另外,當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%,銀行貸款利息率為10%

標(biāo)準(zhǔn)答案: 可抵押貸款額5924.43萬(wàn)元

 

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(責(zé)任編輯:中大編輯)

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