為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第六章《基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)

1.概念

基準(zhǔn)地價(jià)是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)，住宅等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。

凡是“土地資本”(即凝結(jié)在土地上、無法人為地分開的投資，如“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”、“六通一平”和“七通一平”的投資等)，都應(yīng)該算在地價(jià)內(nèi)，土地拆遷開發(fā)費(fèi)也是構(gòu)成基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵所必不可少的。因此，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地拆遷開發(fā)費(fèi)，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)是熟地狀態(tài)而不是生地狀態(tài)下的價(jià)格。

2.基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定：

(1)價(jià)格構(gòu)成：包括征地費(fèi)或拆遷費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)(含市政設(shè)施配套費(fèi))、各項(xiàng)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、政府出讓土地收益等;

(2)土地開發(fā)程度：根據(jù)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，基準(zhǔn)地價(jià)更新土地開發(fā)程度在整個(gè)定級(jí)區(qū)域內(nèi)均確定為“幾通(供水、排水、通電、通路、電訊、通暖、通氣)一平(土地平整)”。

(3)容積率：商業(yè)用地為、住宅用地、工業(yè)用地。

(4)土地使用年期為法定最高出讓年期：商業(yè)：40年;住宅：70年;工業(yè)：50年;綜合：50年。

(5)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日。

3.基本特點(diǎn)：

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均地價(jià)，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段的平均值

(2)基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià)，即是用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地的平均地價(jià)

(3)基準(zhǔn)地價(jià)是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市(縣)的土地使用權(quán)價(jià)格

(4)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià).

4.基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用

(1)宏觀控制地價(jià)，反映土地市場(chǎng)中地價(jià)變化趨勢(shì)，為投資決策等提供依據(jù)。

(2)國(guó)家征收土地使用稅等的依據(jù)。

(3)政府參與土地有償使用分配的依據(jù)

(4)進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)

(5)對(duì)土地利用、流動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)

二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法(略)

三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

1.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定原則

確定一般農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。

2.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序

1)準(zhǔn)備工作

2)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線

主要技術(shù)線路有樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法。

3)資料調(diào)查與整理

根據(jù)要求調(diào)查相關(guān)資料，并整理分析。

4)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)技術(shù)線路的方法步驟評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。

5)成果整理與驗(yàn)收

3.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容與要求

1)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容

(1)農(nóng)用地定級(jí)成果資料： (2)影響農(nóng)用地地價(jià)的因素資料： (3)農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等。

(4)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料： (5)其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。

2)資料和外業(yè)調(diào)查要求

(1)資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理。

(2)調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫。

(3)農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以m2為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。

(4)樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。

4.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中樣點(diǎn)資料的處理方法

(1)樣本資料補(bǔ)充完善或剔除。

(2)樣本資料歸類。

5.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則、方法

1)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則

(1)合法原則。

(2)用途限制性原則。

(3)替代性原則。

(4)估價(jià)期日原則。

(5)預(yù)期收益原則。

(6)最佳使用原則。

2)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法

(1)樣點(diǎn)地價(jià)平均法

采用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用土地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

(2)定級(jí)指數(shù)模型法

采用定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)單元定級(jí)指數(shù)、市場(chǎng)交易地價(jià)資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型，并利用該模型評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

(3)基準(zhǔn)地塊評(píng)估法

采用基準(zhǔn)地塊評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場(chǎng)交易資料和投入產(chǎn)出資料評(píng)估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平均地價(jià)作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)。

6.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定要求

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵主要包括用途、價(jià)格基準(zhǔn)日、設(shè)定條件等內(nèi)容，實(shí)際操作中根據(jù)地方實(shí)際情況界定。

7.農(nóng)用地地價(jià)修正系數(shù)表的主要內(nèi)容和編制方法

農(nóng)用地與城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制方法基本相同，內(nèi)容上的差異主要是影響地價(jià)因素的不同。

8.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新條件、內(nèi)容和技術(shù)要求

1)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新條件

當(dāng)評(píng)估的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)過一段時(shí)期的使用，地價(jià)水平與實(shí)際的市場(chǎng)狀況有較大的差別，或?qū)嶋H的農(nóng)用土地條件發(fā)生了較大的變化等等，為保證基準(zhǔn)地價(jià)與實(shí)際的一致性和現(xiàn)勢(shì)性，必須定期進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。

2)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新內(nèi)容

在進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作時(shí)，具體的更新內(nèi)容根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的變化大小而定，一般主要是地價(jià)和級(jí)別的更新。

3)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)途徑

(1)以農(nóng)用地定級(jí)為基礎(chǔ)，采用土地投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按地價(jià)平均法更新基準(zhǔn)地價(jià)。

(2)利用標(biāo)準(zhǔn)地塊資料，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地塊價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

(3)通過測(cè)算地價(jià)影響因素綜合分值，調(diào)整綜合分值與地價(jià)關(guān)系模型，利用調(diào)整后的模型更新基準(zhǔn)地價(jià)。

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