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土地估價(jià)師考試估價(jià)理論方法  模擬練習(xí)及答案解析（12）

1.某建筑物建筑面積為2000平方米，1995年2月1日建成。2005年與其類似的建筑物重置價(jià)為每平方米3000元，耐用年限為50年，沒(méi)有殘值，則采用平均年限折舊法計(jì)算該建筑物在2005年2月1日的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

A、480

B、580

C、420

D、475

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

解析：建筑重置價(jià)格=2000*3000=600萬(wàn)元。依平均年限折舊法計(jì)算年折舊額=600*1/50=12，已折舊總額=12*10=120,現(xiàn)值=600-120=480。

2.省和自治區(qū)首府的總體規(guī)劃，( )

A、由所在市人民政府審查同意后，報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批

B、直接報(bào)所在市人民政府

C、由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批

D、不經(jīng)所在市人民政府審查，直接報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批;省和自治區(qū)首府及100萬(wàn)人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批;其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批;市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批;其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。

3. 按土地價(jià)格使用目的分為：()

A、買賣價(jià)格與租賃價(jià)格

B、抵押價(jià)格與課稅價(jià)格

C、拍賣價(jià)格與招標(biāo)價(jià)格

D、征地價(jià)格與掛牌價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

解析：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、掛牌價(jià)格是按土地交易的方式劃分的。

4.某宗地價(jià)格為300萬(wàn)元，其宗地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，則()

A、地面地價(jià)為3000元/平方米

B、地面地價(jià)為1000元/平方米

C、樓面地價(jià)為3000元/平方米

D、樓面地價(jià)為1000元/平方米

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D

解析：樓面地價(jià)=宗地總地價(jià)/建筑面積=3000000/3000=1000，以單位建筑面積來(lái)表示土地單價(jià);宗地地面地價(jià)=宗地總地價(jià)/宗地面積=3000000/1000=3000。

5.影響地價(jià)的行政因素有(ABCD)

A、土地住房制度

B、地價(jià)稅收政策

C、交通管制

D、行政隸屬變更

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

解析：行政因素主要是國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

6. 下列屬于區(qū)位理論的有()

A、杜能“孤立國(guó)”理論

B、克里斯塔勒中心地理論

C、阿爾申?duì)柕马f伯工業(yè)區(qū)位論

D、阿蘭索地租理論

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

7.下列說(shuō)法正確的是：()

A、土地利用規(guī)劃常采取限制可供開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量的做法會(huì)使地價(jià)下降。

B、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，會(huì)對(duì)個(gè)別地塊的價(jià)格發(fā)生影響。

C、土地利用規(guī)劃對(duì)土地供給的影響，也會(huì)導(dǎo)致土地投機(jī)現(xiàn)象的增多。

D、規(guī)劃控制還會(huì)增加某些用途的用地?cái)?shù)量，使之高出市場(chǎng)目前的實(shí)際需求水平，因而確保地價(jià)低于市場(chǎng)水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。

標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D

8. 阿蘭索在對(duì)城市及郊區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，認(rèn)為()。

A、買價(jià)曲線斜率最大的用戶因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，成為第一個(gè)使用者。

B、買價(jià)曲線斜率最小的用戶因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，成為第一個(gè)使用者。

C、由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增加而急劇減小。

D、由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增加而急劇增加。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C

解析：阿蘭索又對(duì)城市及郊區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析，提出了土地市場(chǎng)取得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售”。買價(jià)曲線斜率最大的用戶因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個(gè)使用者決定其土地消費(fèi)量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個(gè)邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。

9.下列地租與地價(jià)關(guān)系的說(shuō)法，正確的是()

A、地價(jià)與地租的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系

B、絕對(duì)地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

C、級(jí)差地租是土地價(jià)格存在的根源

D、某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。

標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D

解析：1、土地價(jià)格實(shí)際上是地租的資本化，土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系。2、絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源，無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。3、級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素4、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。

10.影響土地區(qū)位的主要因素包括()。

A、一般因素

B、自然因素

C、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

D、行政因素

標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D

解析：影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等因素。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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