為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法標(biāo)準(zhǔn)宗地制度研究知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

標(biāo)準(zhǔn)宗地制度概念

所謂標(biāo)準(zhǔn)宗地制度系指在一定范圍內(nèi)，選定一宗具有代表性的宗地，由估價人員定期估計其公正客觀的地價并加以公布，作為衡量周邊土地價格的基準(zhǔn)的制度。

建立標(biāo)準(zhǔn)宗地制度的客觀必要性為：地價需有衡量標(biāo)桿，以保證地價估計較為公正客觀;地價需有序發(fā)展，以建立健康的地價秩序;需反映地價高低層次，以保證民眾稅賦公平;需估計土地價格，以滿足各種不同的需求(如銀行抵押貸款、課征地價稅、增值稅、遺產(chǎn)稅、法院拍賣土地、公司資產(chǎn)評估。工業(yè)用地出售、國有土地租售、土地交換等)。

標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定原則要考慮標(biāo)準(zhǔn)宗地的多功能性，其具體原則有：代表性、顯著性、恒久性和均勻性。標(biāo)準(zhǔn)宗地選定以后，應(yīng)即查估其價格，常用方法有買賣實例比較法(最好每宗標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)有3-5宗的買賣實例來估計)、分配法(地價是從房地產(chǎn)交易價格中扣除建筑物價格后得到)。土地殘余法(從房地產(chǎn)收益中扣除建筑物收益后得到土地收益，再將土地收益還原為價格)。每一標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)由2名估價師估價，若估計的價格有相當(dāng)差距則再交由第三位估價師來估計，以提高估價的公信力。

建立標(biāo)準(zhǔn)宗地制度之后，可以應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格資料比較周邊土地價格，使地價查估更為公正客觀且易于掌握;以標(biāo)準(zhǔn)宗地掌握地價高低層次，使地價高低差別合理;以標(biāo)準(zhǔn)地價設(shè)定路線價，能迅速估計沿線每宗土地地價;以標(biāo)準(zhǔn)宗地價格編制地價指數(shù)，使每次查估地價樣本的固定性提高了地價指數(shù)的精度。兩種制及的差異標(biāo)準(zhǔn)宗地制度與公告現(xiàn)值制度之間的差別具體表現(xiàn)如下：

l 公告土地現(xiàn)值是需針對各筆土地現(xiàn)值加以公告，土地筆數(shù)眾多;標(biāo)準(zhǔn)宗地則占需公告土地價格的數(shù)量大約1%左右，兩者之間工作量相當(dāng)懸殊;

2公告土地現(xiàn)值是以區(qū)段地價為基礎(chǔ)，由于樣本不固定和土地具有個別性，公告土地現(xiàn)值資料難以用來編制地價指數(shù);而標(biāo)準(zhǔn)宗地制度由于每年或每期查估固定的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格，樣本固定可使編制地價指數(shù)真實地反映地價變動情況;

3公告土地現(xiàn)值普遍低于市價，故不能作為土地買賣交易時決定地價的標(biāo)準(zhǔn);而標(biāo)準(zhǔn)宗地價格系由專家嚴(yán)格評估而得，可信度高，可用以直接決定其周邊土地價格;

4 公告土地現(xiàn)值是將多筆土地現(xiàn)值全面公告;數(shù)量眾多，無法委托民間辦理; 標(biāo)準(zhǔn)宗地因需查估的數(shù)量大約只有土地總筆數(shù)的1%，數(shù)量不多可以委托民間辦理;

5 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地制度之后設(shè)立代表性標(biāo)準(zhǔn)地，用以掌握地區(qū)間地價高低層次，使地價查信更趨公平合理，而現(xiàn)行土地公告現(xiàn)值制則缺乏此種功能;

6公告標(biāo)準(zhǔn)宗地地價同時提供其位置圖，以便于利用標(biāo)準(zhǔn)宗地地價資料，而現(xiàn)行公告土地現(xiàn)值制度，只公告每一筆土地的單價，一般民眾難以了解每筆土地的詳細資料，導(dǎo)致難以利用其公告資料;

7 標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的查估成果可借以編制地價指數(shù)，使地政部門能夠掌握每月或每季的地價變動情況，而現(xiàn)行公告土地現(xiàn)值一年才公告一次，造成逃避土地增值稅和土地投機的現(xiàn)象;

8標(biāo)準(zhǔn)宗地地價查估必須依據(jù)詳細資料，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r過程，有利于估價師和整個估價技術(shù)水平的提高，而現(xiàn)行公告土地現(xiàn)值制度僅采取高速的大量土地估價方法，其精度無法與前者相比;

9、標(biāo)準(zhǔn)宗地地價查估均委托民間估價機構(gòu)辦理，可保證其正常收入，避免以前求生存的惡性競爭，并使估價制度健全化;

10 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地地價于標(biāo)售土地、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)管理、設(shè)定地上權(quán)、土地租賃、地權(quán)轉(zhuǎn)換和土地交換分合業(yè)務(wù)之中，其評估結(jié)果較利用公告上地現(xiàn)值資料更具有說服力。

標(biāo)準(zhǔn)宗地之選定

區(qū)段劃分

由作業(yè)人員攜帶地籍藍圖 地價分布圖和地價區(qū)段勘查表進行實地勘查，斟酌地價差異、土地使用制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建筑、特殊設(shè)施、工商活動、房屋建筑現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及其他影響地價因素，于地籍藍圖上將地價接近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一區(qū)段。非建筑用地中合法的局部建筑用地區(qū)地價顯著差異的土地單獨劃地價區(qū)段。區(qū)段界線應(yīng)以使用分區(qū)或編定使用土地類別、使用管制、使用情況或道路、溝渠等易識別自然界線為準(zhǔn)。繁榮街道路線價區(qū)段應(yīng)以里地線為區(qū)段界線、一般路線價區(qū)段應(yīng)以適當(dāng)范圍為區(qū)段界線。地價區(qū)段界線以紅實線表示于地籍藍圖上，藍圖背面應(yīng)由作業(yè)人員簽名蓋章，注冊查勘年期。

估計區(qū)段地價均以地價分布圖上土地合理買賣單價或收益單價，求其中位數(shù)為該區(qū)(買賣實例區(qū)段、收益實例區(qū)段)段的區(qū)段地價。在無買賣實例和收益實例的區(qū)段，應(yīng)于鄰近或適當(dāng)?shù)貐^(qū)選取兩個以上使用分區(qū)或編定用地相同作為基準(zhǔn)地價區(qū)段，接影響地價區(qū)域因素進行修正，調(diào)整取得目標(biāo)地價區(qū)段的區(qū)段地價。

選定原則

參照日本和韓國標(biāo)準(zhǔn)宗地選定原則。臺灣標(biāo)準(zhǔn)宗地選定的原則為：

1、代表性(通常選用以一面臨街的長方形土地，其寬深比為1：15-1：2之間，面積大小適中);土地估價理論方法

2、顯著性(最理想的標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)是一筆土地上面只獨立建筑一棟樓房，每層只有一戶，頂多是雙拼式的);

3、恒久性(宜選擇處于最有效使用狀態(tài)且改變用途機會很小的土地);

4、均勻性(標(biāo)準(zhǔn)宗地密度不僅要集中，分布地點要均勻。不可集中在少數(shù)幾個區(qū)域，最好像濾網(wǎng)的節(jié)點那樣分布、商業(yè)用地價格高，商業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地的密度應(yīng)高于住宅區(qū)。日本為商業(yè)平均04平方公里和住宅區(qū)平均1平方公里有一筆標(biāo)準(zhǔn)宗地。韓國為每100筆土地上分別商業(yè)區(qū)9筆、住宅區(qū)3筆、工業(yè)區(qū)2.7筆、綠地2.2筆、其它2.2筆標(biāo)準(zhǔn)宗地)。

作業(yè)方法

依據(jù)選定標(biāo)準(zhǔn)宗地的原則，在 1：5000地籍圖上劃分地價區(qū)段，在各地價區(qū)段中排除不適合做標(biāo)準(zhǔn)宗地的宗地如三角形地、街角地、不規(guī)則形狀地、雙面臨街地、臨街深度過淺或過深的土地等，并用較淺顏色筆著色加以排除。因考慮宗地分布的均勻性，在眾多適合的宗地中選出候選地，經(jīng)現(xiàn)場勘查以判定其代表性、顯著性、恒久性和均勻性，再排除不適合的宗地，最后召開會議，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，最終確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定方案，使標(biāo)準(zhǔn)宗地的分布達到理想的境界。

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價評估

常用地價評估方法

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價評估常用方法有：買賣實例比較法、收益還原法和開發(fā)成本法。由于評估宗地地價時需考慮影響地價因素眾多，而且估價人員的主觀意識對估價結(jié)果影響很大.為了確保評定的價格具有客觀性和公正性，臺灣地政機關(guān)擬定統(tǒng)一表格，供估價人員使用，以規(guī)范估價人員的估價行為和提高評價結(jié)果的公信力。

臺灣本次試辦標(biāo)準(zhǔn)宗地地價查估作業(yè)時共設(shè)計下列表格：

近價區(qū)勘查表、標(biāo)準(zhǔn)宗地清冊、買賣實例調(diào)查表、個別因素評價標(biāo)準(zhǔn)表(住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地)、區(qū)域因素分析明細表(住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地)、個別因素分析明細表(住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地)、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價報告書、標(biāo)準(zhǔn)宗地地價審議表和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價公布表等幾種表格。與此同時，對上列各種表格的填寫作了規(guī)范的說明，以達到填寫內(nèi)容口徑一致和可比的要求。

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價試查

標(biāo)準(zhǔn)宗地研究除在臺北市作為實證基點外，臺灣地政部門委托民間估價公司或?qū)W術(shù)團體分別在基隆、新竹、臺中、嘉義、臺南五市開展地價查估作業(yè)。臺灣試辦標(biāo)準(zhǔn)宗地地價查估作業(yè)過程如下：前置作業(yè)(籌措經(jīng)費、選定民間估價公司、籌組土地估價審議小組、舉辦培訓(xùn)班等);繪制作業(yè) 用圖(1/500地籍藍曬圖，在圖上標(biāo)繪地價區(qū)段來標(biāo)定使用分區(qū)和公共設(shè)施用地并標(biāo)著各種顏色);選定標(biāo)準(zhǔn)宗地(檢查地價區(qū)段、劃定近價區(qū)域、選定標(biāo)準(zhǔn)宗地);復(fù)查標(biāo)準(zhǔn)宗地(審查地籍圖、近價 區(qū)勘查表和標(biāo)準(zhǔn)宗地清冊);查估和審議標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(查估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價及其區(qū)域和個別影響因素表、推算標(biāo)準(zhǔn)宗地比準(zhǔn)價標(biāo));定期發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)宗地 地價。

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價成果的應(yīng)用

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的功能

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價可做為衡量周邊土地價格的指標(biāo)(使民眾據(jù)此為指標(biāo)來衡量欲進行買賣交易的土地價格);可用以健全抵押貸款制度(使法官據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)宗地地價來制定是否超貸，有利于健全金融秩序);可使征收補償合理化(可解決困擾政府多年因公告上地現(xiàn)值比市價偏低而導(dǎo)致民眾抗?fàn)巻栴});可據(jù)以編制地價指數(shù)(標(biāo)準(zhǔn)宗地可作為編制地價指數(shù)的固定樣本，解決土地交易的“惰性”問題);可取代公告土地現(xiàn)值(解決公告土地現(xiàn)值偏離市價且耗費大量作業(yè)費用);可據(jù)以編制路線價圖(路線價可以臨街的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價代替和路線作圖的制作問題);可據(jù)以掌握地價高低層次(據(jù)以修正代表地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價以確保地價高低層次的正確性)。

標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的公布土地估價師考試網(wǎng)

標(biāo)準(zhǔn)宗地公布分為標(biāo)準(zhǔn)宗地地價公示簿和標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)定區(qū)域圖。公示簿應(yīng)以行政區(qū)為單位填寫，各欄內(nèi)容包括：標(biāo)準(zhǔn)宗地編號、土地標(biāo)識(建門牌)、面積(平方米)、形狀、寬度和深度、利用現(xiàn)狀、街道名稱和路寬(米)、臨街關(guān)系、

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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