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2012年土地估價師之房地產(chǎn)評估結(jié)果差異的原因淺析

發(fā)表時間:2011/9/21 15:00:13 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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在相同的評估目的下,不同的評估機構(gòu)或同一機構(gòu)的不同評估人員對同一宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果往往會有很大的差異。為什么會出現(xiàn)這種情況,其主要原因可以歸于以下幾點:

評估方法的多樣性。一般而言,評估目的決定評估標準,評估標準約束評估方法,這里的評估標準說明的評估價值的內(nèi)涵,具有質(zhì)的規(guī)定性,而且是唯一的;而評估方法則是資產(chǎn)評估價值的量化過程,它要受到評估標準的約束。但是往往誤以為評估方法的可替代性等于評估方法的等效性,而沒有把握好關(guān)鍵因素和正確選擇評估方法。

對房地產(chǎn)市場和交易實現(xiàn)的可能性有不同理解。這種情況主要發(fā)生在運用剩余法(假設(shè)開發(fā)法)評估待開發(fā)或再開發(fā)土地的價值。由于不同評估人員對方法的兩個主要因素:預計樓價和宗地容積率可能有不同的判斷。例如:同樣一塊臨街的土地,規(guī)劃為商業(yè)用途,有的人認為其前景看好,具有較大升值潛力,但也可能有人認為該地段商業(yè)用房已趨飽和,再造同類物業(yè),會造成購買力分散,前景不會很好,這樣二者在預計房價時必然會明顯不同,再加上容積率的不同推測,評估結(jié)果的差異也就顯而易見了。

對評估原則的不同理解。最主要的是合法原則和最有效使用原則。如果沒有把握好這兩個原則,也會出現(xiàn)很大差異的評估結(jié)果。

造成評估結(jié)果較大差異的原因很多,有評估人員的內(nèi)在因素,也有外部因素。如何縮小或消除這種差異,使評估結(jié)果更為合理,更為可信,更經(jīng)得起推敲,這一方面要求評估人員在認真實踐的同時努力提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德,另一方面也要減少外界干預,使評估工作真正做到獨立、客觀、公正。

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