2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書(shū)內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測(cè)，日日有提高，天天有進(jìn)步，助您順利通關(guān)!

情景分析題

(一)某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地機(jī)構(gòu)對(duì)涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0．6。根據(jù)以上資料，回答1～小題的問(wèn)題。

1．A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/㎡，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/㎡，可以確定最終評(píng)估結(jié)果的方法有（ ）。

A．加權(quán)平均法

B．直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果

C．直接取收益還原法的評(píng)估結(jié)果

D．簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

2．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集作為評(píng)估依據(jù)的資料和標(biāo)準(zhǔn)包括（ ）。

A．國(guó)家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件

B．征地過(guò)程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等

C．土地出讓金或土地增值收益資料

D．市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤(rùn)率或投資回報(bào)率

3．B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。以下運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地0年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格的步驟，排序正確的是（ ）

①計(jì)算利息；②確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；③計(jì)算土地增值收益；④計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；⑤計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；⑥計(jì)算土地取得費(fèi)。

A．②⑥①③④⑤

B．⑥②①④③⑤

C．⑥②④③⑤④

D．②⑥①④③⑤

4．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股價(jià)有限公司使用；對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)人股的方式投入到股份有限公司。以下從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明A宗地的處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊，正確的有（ ）。

A．對(duì)國(guó)家而言，以出讓金作價(jià)折為國(guó)家股，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家不能一次性收取土地利益

B．對(duì)國(guó)家而言，國(guó)家作為土地所有者，可以一次性收取土地收益，風(fēng)險(xiǎn)較小，但不能得到出讓后的土地增值部分

C．對(duì)企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金

D．對(duì)股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金

．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1．。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選用的評(píng)估方法，包括（ ）。

A．路線價(jià)法

B．市場(chǎng)比較法

C．成本逼近法

D．收益還原法

(二)M公司于2007年1月1日以13428萬(wàn)元在A市購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓，總建筑面積為1000㎡，占用土地面積為l2480㎡，該寫(xiě)字樓除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

經(jīng)調(diào)查，該寫(xiě)字樓所占土地為200年11月1日取得使用權(quán)的國(guó)有出讓土地，出讓年期為0年，寫(xiě)字樓于2006年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為2300元/㎡(建筑面積)，房屋耐用年限為60年，殘值率為2%。該寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為60元/㎡(建筑面積)，比市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)平均月租金低元，市場(chǎng)平均空置率為l0%，出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅為年租金的%，維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，管理費(fèi)為年租金的3%(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2%，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70%的l．2%。目前該類(lèi)物業(yè)的建筑造價(jià)為200元/㎡，房屋還原利率及土地還原利率分別為8%和6%。根據(jù)以上資料，回答6～60小題的問(wèn)題。

6．根據(jù)上述資料測(cè)算的該土地于2009年11月1日的單位面積地價(jià)為（ ）元/㎡。

A．7694

B．616

C．6334

D．986

7．求取土地收益及確定（ ）是收益還原法的關(guān)鍵。

A．土地還原率

B．土地租金

C．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

D．投資利率

8．收益還原法估價(jià)時(shí)，考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與（ ）費(fèi)用。

A．建筑

B．評(píng)估

C．設(shè)計(jì)

D．資本

9．建筑物在估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊不同，其注重的是建筑物（ ）。

A．原始價(jià)值的回收

B．價(jià)值的減價(jià)修正

C．折余價(jià)值的差額

D．原始價(jià)值的攤銷(xiāo)

10．計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞來(lái)計(jì)算折舊，稱為（ ）折舊。

A．經(jīng)濟(jì)

B．成新

C．物理

D．功能

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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