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(一)概述

房地產是房屋財產與土地財產的總稱。具體來說，它包括土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分。

房地產與其他物品相比較，房地產既有一般物品的屬性，又有其特殊性，主要表現在：①空間上的固定性;②生產、使用的長期性;③大量的投資性;④保 值性與增值性;⑤相互影響性;⑥受政策限制、影響的敏感性。

房地產業(yè)是以第三產業(yè)為主的一個重要部門，它的結構包括生產結構(產品結構、生產組織結構、區(qū)域結構)、流通結構、消費結構，房地產業(yè)的基本結構涉及生產、流通、消費三個領域，且三者之間具有密切的內在聯系。

房地產業(yè)的作用主要體現在：①房地產業(yè)是城市社會經濟發(fā)展的物質基礎;②房地產業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源;③房地產業(yè)能促進和帶動相關產業(yè)的發(fā)展;④發(fā)展房地產業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造、完善城市的功能。

(二)房地產開發(fā)所謂房地產開發(fā)，是按照城市建設總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構筑物進行開發(fā)建設和經營管理的一項綜合性社會活動。

房地產開發(fā)的形式，就開發(fā)的對象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產綜合開發(fā);其中房地產綜合開發(fā)是最主要的形式。

就開發(fā)的主體而言，有獨資開發(fā)、合資開發(fā)和個體開發(fā)。就開發(fā)的區(qū)域而言，有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)。就開發(fā)規(guī)模劃分，有單項零星開發(fā)和成片集中開發(fā)。我國房地產開發(fā)通常經歷以下幾個階段：項目策劃、立項與企業(yè)審批、項目規(guī)劃、土地使用權取得、工程建設、房地產營銷和物業(yè)管理。

在進行房地產開發(fā)以前，必須對項目的可行性進行科學分析論證。具體步驟為：①籌劃準備;②調查研究;③優(yōu)化和選擇方案;④詳細研究;⑤編制可行性研究報告書。應注意舊城區(qū)土地開發(fā)與新城區(qū)土地開發(fā)費用的區(qū)別。

房地產開發(fā)項目財務評價的步驟主要有：一是通過調查、分析，確定房地產投資項目的建設規(guī)模、地點、方案，擬訂項目實施計劃，據此進行財務預測，獲得投資、成本、利潤等一系列財務基礎數據。二是將上述財務預測數據匯總，編制出三個主要基本報表：損益表、現金流量表、資金來源及運用表。三是根據基本報表，計算分析評價指標，以便進行各種財務分析。財務評價的主要方法有現金流量分析、靜態(tài)獲利性分析、動態(tài)獲利性分析和財務報表分析等方法。財務評價的主要指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資利潤率等。

房地產開發(fā)項目的不確定分析，通常采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法，房地產開發(fā)項目可行性研究報告通常包括：封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖和有關附件7 大部分。

房地產開發(fā)資金的籌措渠道，主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預售預租房屋及樓花買賣、引進外資等方式。

土地使用權獲取的主要途徑和方式有政府行政劃撥、土地使用權出讓與轉讓和補地價三種方式。土地征用的特點主要有：①帶有一定的強制性;②要妥善安置被征地單位人員的生產和生活;③被征用后的土地所有權發(fā)生轉移。土地征用時應遵循的原則是：珍惜耕地，合理利用土地;保證國家建設用地;妥善安置被征單位和農民;有償使用土地;依法征地。

房地產開發(fā)與城市規(guī)劃的關系中考生應注意城市規(guī)劃對房地產開發(fā)經濟效益的影響和房地產開發(fā)必須符合城市規(guī)劃兩點。房地產開發(fā)過程中，基礎設施建設的重點在于地下、地上管(線)的鋪設與安裝。基礎設施建設的原則有：先場外，后場內，場外由遠及近;先全場，后單項，全場從平土開始;先地下，后地上，地下先深后淺;管線道路先完成主干，再完成分支。

建設工程招標投標可分為全過程招標投標，材料、設備供應招標投標，工程施工招標投標和勘察設計招標投標。建設工程招標的方法有：公開招標、邀請招標和協議招標。建設工程監(jiān)理的內容主要是投資控制、進度控制、質量控制、合同管理和信息管理(即三控制、兩管理)。

(三)房地產市場房地產市場是指房地產的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內于某一特定的時間段內達成各種權益交易的總和。按照房地產進入市場交易的時間順序，劃分為一級市場、二級市場、三級市場。房地產市場中的地產市場和房產市場既相互獨立又密不可分。

房地產市場是由參加房地產市場的主體、交易對象和市場組織方式三部分構成，參加者、交易對象和組織方式是房地產市場的三大要素。房地產市場的功能主要有：①有利于實現房地產資源的最優(yōu)配置與合理使用;②能促使房地產業(yè)正常發(fā)展和城市建設進入良性循環(huán)。③有助于調整消費結構，促進國民經濟協調發(fā)展;④有利于房地產供求的相對平衡，緩解用地矛盾和住房不公現象。

房地產市場的特點主要有：市場供給缺乏彈性、市場供給的不同質性、市場供給的地區(qū)性和市場調節(jié)的不完全性。房地產市場需求的特點有：市場需求的廣泛性、市場需求的多樣性、市場需求的融資性和市場需求的長期性。房地產市場銷售的特點有：銷售環(huán)節(jié)少、渠道短，銷售作用方向與一般商品銷售相反，銷售主要通過代理商來完成和銷售主要通過合同方式進行。

我國土地市場的運行有土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場兩種模式。我國住房市場的運行模式有管理型市場和以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場兩種。

市場研究與預測一節(jié)，考生應對研究和預測的一般步驟有一定的了解。

(四)房地產經營與管理房地產經營與管理是密不可分的兩個方面，是房地產經營活動的核心，是實現和發(fā)揮房地產價值的關鍵環(huán)節(jié)。

房地產經營分為房產經營和地產經營，房地產經營在國民經濟的發(fā)展中起著重要的作用。

我國房地產經營的主要經濟形式有：國營、集體經營、個體經營、合資或合作經營以及涉外經營，我國房地產經營的方式有出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經營工商服務業(yè)。

房地產開發(fā)經營風險可分為總體風險和個別風險，總體風險包括政治風險、經濟風險、金融風險和來自自然界和人類沖突的意外風險。對待風險的態(tài)度有回避型、追逐型、中間型。對待風險的策略有風險回避、風險抑制、風險自留、風險轉移和風險組合。

房地產經營決策的方法可分為確定型決策、風險型決策、不確定決策三類。房地產銷售的形式有廣告、派員銷售和召開新聞發(fā)布會。房屋的出售價格主要由商品房的生產成本、商品房流通費用、稅金和利潤組成。房地產出租經營的方式有短期出租、長期出租和無限期出租。

房地產產業(yè)管理，是指房地產經營單位對其所擁有的房屋和土地及其附屬設備等各項產業(yè)所進行的管理。房地產物業(yè)管理，是泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務。物業(yè)管理有委托服務型和自主經營型兩種形式。

(五)房地產中介房地產中介服務機構，包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

房地產中介服務體系包括：房地產金融中介、房地產市場中介、房地產法律中介、房地產服務中介等。

房地產咨詢業(yè)的業(yè)務范圍包括信息的收集、信息的選擇與鑒別和信息的加工。房地產中介組織在接受客戶委托后，一般按照收集資料、科學分析、提出報告三步進行工作。

房地產價格評估是房地產中介服務中專業(yè)性、技術性最強的，它在抵押、保險、出讓、轉讓等領域起著重要的作用。房地產經紀業(yè)，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、換房等提供信息及信托勞務工作的中介服務。房地產經紀業(yè)的行業(yè)特點和房地產經紀人的義務，需要考生有一定的了解。

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土地估價師考試論壇（責任編輯：中大編輯）

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