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中國土地估價師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2013年土地估價師考試,網(wǎng)校結(jié)合土地估價師考試大綱,特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》知識點(diǎn),希望對您參加本次考試有所幫助!
(三)土地估價目的對土地估價方法、估價參數(shù)的選擇的影響
1.市場交易目的類,要根據(jù)市場客觀狀況確定;
2.抵押、擔(dān)保目的類,要根據(jù)保守原則確定;
3.稅收、記帳、價值參考目的類,要根據(jù)市場成本原則確定;
4.政府價格標(biāo)準(zhǔn)類,要綜合考慮市場、成本等確定。
(四)土地估價目的對估價過程處理的影響
不同估價目的,造成了估價過程處理的差異。如法律訴訟涉及土地價值的評估 情況非常復(fù)雜,因此在法律訴訟的土地評估中的土地價值內(nèi)涵是豐富多變,較難把握的。首先要得出估價對象的客觀市場價格,然后再根據(jù)評估目的的不同,確定最終的評估結(jié)果。
(五)土地權(quán)利資料的分析要領(lǐng)
1.合法性:
(1)在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)合法和最有效的產(chǎn)權(quán)資料。
(2)審核土地的證載使用者和實際使用者是否一致;土地的證載用途和現(xiàn)狀用途是否一致;土地證載使用面積和附圖面積是否一致。
(3)審核證載土地使用年限是否合法。
2.相關(guān)界定和限制
我國的土地產(chǎn)權(quán)制定有明顯的自身特點(diǎn),城市土地所有和農(nóng)村土地集體所有的所有權(quán)制度。出讓、劃撥等土地使用制度,較為復(fù)雜,而土地的權(quán)利狀態(tài)決定了土地的價值,所以對土地權(quán)利的界定以及各種狀態(tài)下對應(yīng)的有什么樣的限制,是影響土地價值量的重要因素,這一部分可以參閱“土地產(chǎn)權(quán)”。
(六)土地估價的影響因素分析內(nèi)容與方法
1.分析內(nèi)容
影響土地價格的因素主要有:
(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素等,主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。
(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素,包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
2.分析方法
土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小,分主次分析、確定影響因素。
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