問(wèn)題來(lái)源：

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第16課時(shí)

學(xué)員問(wèn)題：

容積率怎么計(jì)算出來(lái)的?.03

案例a 0.98

案例b 1.03

案例c 1.01

怎么算出來(lái)的?

名師解答：

您好!首先非常抱歉給您回答問(wèn)題晚了。非常感謝您對(duì)中大網(wǎng)校的信任，作為任課老師，我當(dāng)然有責(zé)任和義務(wù)給您講授好這門(mén)課程。

您提的這個(gè)問(wèn)題非常好，足見(jiàn)您是一個(gè)很細(xì)心的人。土地估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定，各個(gè)城市是不一樣的，同一城市中不同用途的土地，其容積率修正系數(shù)的確定也不一樣，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的公式。一般在實(shí)際操作中，是根據(jù)對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)調(diào)查總結(jié)得出的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)修正系數(shù)(這種修正系數(shù)在各個(gè)城市是不一樣的，甚至同一城市不同區(qū)段也會(huì)不一樣，比如：北京和上海，這兩個(gè)城市，同樣用途的土地，其容積率修正系數(shù)不盡相同)。

如果想知道當(dāng)?shù)氐娜莘e率修正系數(shù)，一般可以有兩種辦法：一是直接去土地和房產(chǎn)相關(guān)部門(mén)查詢;二是通過(guò)搜集市場(chǎng)交易資料調(diào)查總結(jié)得出。

您說(shuō)的0.98 1.03 1.01容積率修正系數(shù)，也是例題所描述地區(qū)的一種經(jīng)驗(yàn)或調(diào)查后確定的修正系數(shù)，一般考試時(shí)題目會(huì)告訴您具體怎么算的或間接告訴您如何求算，就類(lèi)似下面這樣的表格：

教案中其實(shí)省略了這樣一個(gè)類(lèi)似表格，但這不影響整個(gè)題目求解思路。

在考試中如果碰到類(lèi)似的容積率修正系數(shù)的求取，一般題目會(huì)告訴您的或間接告訴您，只好您認(rèn)真審題，就會(huì)有結(jié)果，畢竟考試還不像實(shí)際工作，實(shí)際工作中有些參數(shù)是需要我們自己去找尋的，而考試不是這樣的。

最后，感謝您的提問(wèn)!祝心想事成!

相關(guān)知識(shí)：

(六)市場(chǎng)比較法適用范圍

市場(chǎng)比較法可以運(yùn)用于土地的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。它主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、經(jīng)常性交易，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)。

市場(chǎng)比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類(lèi)似土地的交易。例如，評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法。如在一些土地市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。即使在總體上土地市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下，市場(chǎng)比較法也可能不大適用。比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生類(lèi)似的土地交易。

另外，在市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程中，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、土地狀況等修正，有些修正很難用量化的計(jì)算公式，這就需要估價(jià)人員依靠自己的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)行情等的深入了解后才能做出準(zhǔn)確判斷。

溫馨提示：

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