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2013土地估價師:土地估價實務(wù)課件與作業(yè)6

發(fā)表時間:2013/6/20 14:31:29 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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2013年土地估價師考試備考正在進行中中大網(wǎng)校土地估價師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價師考試用書內(nèi)容,為您推出土地估價師考試試題:《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》,幫您邊學習邊檢測,日日有提高,天天有進步,助您順利通關(guān)!

輔導內(nèi)容

1、考題與答題分析

2、應用收益還原法答題輔導(1)

一、土地估價實務(wù)近三次考試題型變化分析

1、1998年考試題型

該年度考試將計算題放在第三門土地估價理論與方法中,共4小題,每題15分。四個小題分別需要采用收入還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價實務(wù)中的第一個大題是綜合計算題,共3小題,第一小題20分,后兩小題各30分,共80分。綜合計算題主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力,每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價實務(wù)分析,其實就是土地估價報告改錯,出了兩題,每題60分。1998年這一門的總分值是200分,不過題型設(shè)置并不是很合理。

2、2000年考試題型

在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計算題減為兩題,每題40分,共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析,共一題,60分;三是第三部分土地估價報告改錯改為一題,也是60分。總分值上跟1998年一樣,都是200分,但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外,在土地估價理論與方法中同樣設(shè)有4小題的計算題,依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法和剩余法來答題。

3、2002年考試題型

取消了第三門土地估價理論與方法中單獨列出的計算題,分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價實務(wù)第一部分計算題共有3題,其中,前兩小題為簡單計算題,各30分,分別需要采用成本逼近法和剩余法來答題,第三小題是綜合計算題,40分,計算題部分共100分。第二部分案例分析共1題,60分,跟2000年相同。第三部分土地估價報告改錯也是1題,不過分值降為40分。

4、2004年考試題型分析

2004年考試題型將與2002年相同,不再進行調(diào)整,預計題量和分值也不會有什么大的變化。2002年的簡單計算題考了成本逼近法和剩余法,今年要特別注意收益還原法和市場比較法。當然,這幾種主要估價方法都必須熟練掌握。

二、解答計算題注意事項

1、仔細審題,用對方法;

2、格式正確,步驟清楚,切忌省略中間過程,不寫出計算公式或算式;

3、簡單計算題要先寫明解題方法,綜合計算題先寫明解題思路;

4、注意標明單位,并按要求進行單位換算;

5、盡可能多做幾步,哪怕只能列出使用方法和計算公式;

6、注意檢查,避免出現(xiàn)計算錯誤,以及不按要求保留小數(shù)點后位數(shù)。

三、1998年采用收益還原法計算題解析

題目:1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)

(一)審題

1、瀏覽題目,構(gòu)思解題方法

從題目中給出條件看出,該宗土地及建筑物出租,有經(jīng)濟收益,適宜采用收益還原法進行估價。

2、仔細查看題目中的條件,思考哪些可用,還需要哪些

重點留意:土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。

(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

1、適用公式

特別注意:計算房屋純收益時,可采用無限年期公式;計算土地價格時,必須采用有限年期公式。

2、解題基本思路

第一步:根據(jù)房地客觀收益和客觀費用,計算房地純收益

第二步:通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值,再用房屋還原率計算房屋純收益

第三步:將房地純收益減除房屋純收益,得到土地純收益

第四步:用土地還原率,采用適用公式求得估價時點的土地價格

詳 細 情 況

一、計算題:

1、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán),面積1000平米,同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪,建筑物耐用年限為42年,殘值率為10%,目前重置價格為2500元/平米,該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工,每月租金30元/平米,同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米,土地還原率為4%,房屋還原率為5%,每年需支付稅金20元/平米,管理費為同類租金的5%,年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。

估價:

該宗土地在2004年9月的市場價格(請思考,答案將在第四講給出)

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(責任編輯:fky)

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